Name: Sectors Up Close：不動産は「超地域密着型」 | REUTERS (Sectors Up Close All real estate 'is hyperlocal' | REUTERS)
Uploaded: 2026-01-26T17:21:48.000Z
Duration: 5 min 34 s
Description: VoiceTubeの動画で発音を聞きながら英語表現を覚えよう！学べる英語：

The real estate market is in the political line of fire, but is it a good investment?

不動産市場は政界の注目を集めていますが、投資先として良いのでしょうか？

This is sectors up close and we're talking commercial real estate.

ここでは各セクターを詳しく見ていき、商業用不動産についてお話しします。

分詞構句

President Trump weighed in on the real estate market last week, signing an executive order to restrict institutional investors from buying homes.

トランプ大統領は先週、機関投資家による住宅購入を制限する大統領令に署名し、不動産市場について言及しました。

About 3% of single family rentals across the US are owned by institutional investors.

米国全体の一戸建て賃貸物件の約3%は、機関投資家が所有しています。

But the returns have been falling since many major American cities are oversupplied with apartments.

しかし、多くの主要都市でアパートが過剰供給となっているため、利回りは低下しています。

Xander Snyder is senior commercial real Estate State economist at First American.

ザンダー・スナイダー氏は、First Americanの上級商業不動産州エコノミストです。

Santa, firstly, what brought about this situation?

サンタさん、まず、この状況は何が原因で起こったのでしょうか？

How did American cities get to a situation where there's a lot of oversupply?

アメリカの都市は、なぜこれほど過剰供給の状態になったのでしょうか？

Well, interestingly and somewhat paradoxically, part of the reason that a lot of these cities are at least near term oversupplied is because they were in such high demand several years ago during the pandemic.

実は、興味深いことに、そしてある意味では逆説的ですが、多くの都市が少なくとも短期的には過剰供給になっている理由の一部は、パンデミック中に数年前に非常に需要が高かったことです。

People were looking for new space, cheaper places to live, and that shifted demand in the country.

人々は新しい空間や、より安い住居を探していました。それが国内の需要を変化させたのです。

And that combined with very, very low interest rates, meant that developers were going to respond to that demand by building a lot of new apartments.

そして、それに非常に低い金利が組み合わさったことで、開発業者はその需要に応えるために、多くのアパートを建設することになったのです。

それが、まさに起こったことです。

Over several years we hit an all time or 60 year peak of apartment units under construction and now all of those apartments are being delivered to market.

数年かけてアパートユニットの建設数が過去最高、あるいは60年ぶりのピークに達し、今、それらのアパートがすべて市場に供給されています。

So I say near term in part because I think that over time there will be demand in a lot of these cities to ultimately end up absorbing some of that new supply.

ですから、私は短期的と言っているのは、最終的にはこれらの多くの都市で、その新しい供給の一部を吸収する需要が出てくると考えているからです。

でも、それが今すべて起こっている理由なのです。

It's because these are desirable places to live and the financing environment allowed for it.

なぜなら、それらは住むのに魅力的な場所であり、資金調達環境がそれを可能にしたからです。

Construction starts are falling now, aren't they?

着工件数は今、減少していますよね？

So you expecting demand in these cities to catch up with the supply?

ですから、これらの都市では需要が供給に追いつくと予想されているのですか？

A lot of the big major near term oversupplied metros still have fairly robust demand.

過剰供給となっている多くの主要都市では、依然としてかなり堅調な需要があります。

I mean, in terms of net absorption, which is just units being leased minus units being vacated, people still want to live in these places.

つまり、純吸収、つまり貸し出されたユニット数から空室になったユニット数を差し引いたものという点では、人々はまだこれらの場所に住みたがっています。

ですから、たとえそうであっても、

it takes time to absorb new supply, I mean, you can't deliver 500 units in one day and expect them all to be leased up in the same day.

新しい供給を吸収するには時間がかかります。つまり、500ユニットを1日で納品して、そのすべてが同じ日に借り切られることを期待することはできません。

It takes time, time for demand to meet supply and the demand still there.

需要が供給に追いつき、需要がまだそこにあるまで、時間が必要です。

So I think it's really a matter of time in a lot of these places for demand to fully catch back up and absorb that supply.

ですから、多くの場所で需要が供給を完全に追いついて吸収するには、本当に時間の問題だと思います。

And because starts to fall in, we know that future supply is going to be more limited.

そして、着工件数が減少しているため、将来の供給はより限定的になることがわかっています。

For investors interested in real estate, what will the impact be here of Fed rates coming down as they're expected to over the coming year?

不動産に興味のある投資家にとって、今後1年間で予想されるように、FRBの金利が低下することの影響は何でしょうか？

It means, of course it's cheaper to construct.

もちろん、建設費が安くなるということです。

But are you also expecting Improved mortgage affordability will allow more of these renters to buy and perhaps reduce demand.

しかし、住宅ローンの手頃な価格が改善され、より多くの賃借人が購入できるようになり、需要が減ることを期待していますか？

I think on the commercial side you're right that short term rates which the Fed sets more directly impacts construction financing rates.

商業用不動産に関しては、FRBがより直接的に設定する短期金利が建設資金調達率に影響を与えるという点で、おっしゃる通りだと思います。

Because usually in the commercial world those are some sort of spread over SOFR secured overnight financing rate.

そして、商業の世界では通常、それらはSOFR（担保付き翌日物金融レート）に何らかのスプレッドがかかっています。

Whenever the Fed moves rates, that amount moves as well.

FRBが金利を動かすと、その額も動きます。

But for more fixed rate mortgages, longer term mortgages, a lot of the times the spread it's better to Compare to the 10 year yield or the 5 year yield, because oftentimes even though the note itself won't have a defined spread, the bank's determining if this is a good investment relative to the 10 year yield.

しかし、より固定金利の住宅ローンや長期の住宅ローンでは、スプレッドは10年物利回りや5年物利回りと比較する方が良い場合が多いです。なぜなら、ローン自体に明確なスプレッドが定義されていなくても、銀行は10年物利回りに対してこれが良い投資かどうかを判断しているからです。

So while the Federal Reserve may well keep cutting rates this year, I think it's entirely possible that the long end of the yield curve does not follow all that much.

ですから、連邦準備制度理事会は今年、利下げを続けるかもしれませんが、利回り曲線の長期金利があまりそれに追随しない可能性は十分にあると思います。

And a lot of people are saying well, the 10 year has been range bound between 4.4.5.

そして多くの人が、10年物は4.4〜4.5の間でレンジ相場になっていると言っています。

それは十分にあり得ると思います。

I think it's also likely or it's entirely possible rather than that the 10 year could go back up to 5% based on historical shapes of the yield curve, which I've done some analysis on.

また、利回り曲線の過去の形状に基づくと、10年物が5%に戻る可能性も十分にあり得ると考えています。私はそれについていくつかの分析を行いました。

But all of that to say I think it'll help in certain parts of the market.

しかし、これらすべてを言えることは、市場の特定の分野では役立つだろうということです。

But short term rate cuts won't necessarily make all financing cheaper for the commercial world.

しかし、短期的な利下げが商業界のすべての資金調達を必ずしも安くするわけではありません。

Given the complex picture, where else should commercial real estate investors be looking?

複雑な状況を考えると、商業用不動産投資家は他にどこに目を向けるべきでしょうか？

Is it time to invest in office buildings?

オフィスビルに投資する時期でしょうか？

また、非常に興味深い質問ですね。

If you look at the volume of office sales activity, sales transactions over the last year, in the fourth quarter and also in the third quarter, it's growing again.

過去1年間のオフィス販売活動の量、第4四半期と第3四半期の販売取引を見ると、再び増加しています。

What that means is that office prices have fallen enough to start attracting buyers back to the market.

それは、オフィスの価格が十分に下落し、買い手が市場に戻ってくるのを引きつけ始めていることを意味します。

That doesn't mean that all office buildings are good or all office buildings are bad.

だからといって、すべてのオフィスビルが良い、あるいはすべてのオフィスビルが悪いということではありません。

But I like to say that you can make a 20% occupied building make money for you if you can buy it for a dollar.

しかし、私は、占有率20%のビルでも、1ドルで買えれば利益を生むことができると言いたいのです。

And that's essentially what's going on going on in the office market.

そして、それが本質的にオフィス市場で起こっていることです。

Not that people are buying buildings for a dollar, but

人々がビルを1ドルで買っているわけではありませんが、

that prices have adjusted enough to make more investment.

価格が十分に調整され、より多くの投資が可能になったということです。

それは理にかなっていますね。

I think that's entirely possible in terms of the broader commercial real estate market.

不動産市場全体で見れば、それは十分に可能です。

I'd say it varies meaningfully by asset class.

アセットクラスによって大きく異なると言えます。

But when you're beginning to approach an investment thesis, don't forget about the supply demand fundamentals of your metro.

しかし、投資テーゼを立て始める際には、主要都市の需給の基本を忘れないでください。

Because ultimately how successful you are in raising rents in the near term and not having to offer concessions depends on the strength of the leasing market.

なぜなら、最終的に、賃料の上昇や譲歩を避けることができるかは、リーシング市場の強さに依存するからです。

ですから、その側面に焦点を当ててください。

And then, of course, recall that real estate is local, hyperlocal.

そしてもちろん、不動産はローカルであり、超ローカルであることを思い出してください。

So even if a market might be underperforming compared to the country, you might still have a neighborhood or a block that's doing very well where there's strong local demand.

ですから、ある市場が国全体と比較してパフォーマンスが低い場合でも、近隣やブロックが非常に好調で、強い地域需要があるかもしれません。

ですから、地域の専門知識は重要です。

需給に焦点を当ててください。

I do think that since we're at the beginning of the next cycle, there are opportunities now if you're cautious and have diligent underwriting standards.

次のサイクルの始まりにあたる今、慎重で勤勉な引受基準を持っていれば、機会があると思います。

That was Andrew Snyder of First American.

以上、First Americanのアンドリュー・スナイダーさんでした。

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