And if you're looking for your favorite brands, outlets may be what you're seeking.

また、お気に入りのブランドを探しているなら、アウトレットがお薦めかもしれない。

The outlet consumers is an aspirational customer, which a customer that is looking for the brands that they love at the best possible value.

アウトレットの消費者は、熱望的な顧客であり、自分が好きなブランドを可能な限り最高の価値で探している顧客である。

And that's what draws them into our shopping centers.

そして、それがショッピングセンターへの集客につながっている。

It's a big industry valued at about 65 billion dollars, spread over 342 centers all over the country in 2023.

2023年には全国342カ所のセンターで展開され、約650億ドル（約6兆8,000億円）と評価される一大産業だ。

But record-breaking inflation has affected that consumer's ability to spend.

しかし、記録的なインフレが消費者の消費能力に影響を与えている。

While the industry as a whole is nearing full recovery, outlets are far behind compared to 2019.

業界全体としては完全な回復に近づいているが、アウトレットは2019年と比べて大きく遅れている。

Outlet malls are discretionary.

アウトレットモールは自由裁量である。

A lot of people go there to find value.

多くの人が価値を求めてそこに行く。

If you're a bit constrained, if you are finding finances are a bit tight, you don't necessarily make those trips where you don't have a purchase in mind.

経済的に少し厳しいと感じたら、買うものが決まっていない旅行は必ずしもしない。

Outlets are also taking a hit from the rise of e-commerce giants like Shein and Amazon.

アウトレットもまた、シャインやアマゾンのようなeコマース大手の台頭から打撃を受けている。

So why are outlet malls so behind the rest of the industry?

では、なぜアウトレットモールは他の業界に遅れをとっているのだろうか？

And can they go back to the allure of what they once were?

そして、かつての魅力に戻ることができるのだろうか？

When outlets first arrived in the 1930s, out-of-season, overrun or faulty apparel were sold at a discount to employees.

アウトレットが初めて登場した1930年代には、季節外れのもの、オーバーランしたもの、不良品のアパレルが従業員に安く売られていた。

They expanded to the general public by the 1970s.

1970年代には一般大衆にまで拡大した。

Once they realized that the general public might be interested as well, they started opening it up to other customers.

一般客も興味を持つかもしれないと分かってからは、他の客にも開放するようになった。

So over time, that concept grew a lot.

だから時が経つにつれて、そのコンセプトは大きくなっていった。

They, you know, instead of them being right next door to factories, they started being placed in far-flung locations, kind of like miles outside of city centers.

工場のすぐそばではなく、市街地から何キロも離れた、遠く離れた場所に設置されるようになった。

Outlets expanded rapidly, much like its indoor mall counterparts.

アウトレットは、屋内モールと同様に急速に拡大した。

By 1988, there were an estimated 113 outlet malls coinciding with the rise of commercial real estate.

1988年までに、アウトレットモールは推定113ヵ所となり、商業用不動産の台頭と時を同じくしていた。

Around that time period, there were changes in the tax laws, which created sort of like this very positive period for REITs to go public.

その頃、税法が改正され、REITが上場するのに非常に有利な時期になった。

REITs are real estate investment trusts.

REITとは不動産投資信託のことである。

They're basically real estate companies that own and operate income-producing real estate, like in this case malls and outlets.

彼らは基本的に不動産会社で、この場合はモールやアウトレットのような収益不動産を所有・運営している。

In the early 90s, they started launching IPOs to raise capital.

90年代初頭には、資本調達のためにIPOを開始した。

Right around that 1993 period, you know, you saw Simon and Tanger go public.

ちょうどその1993年頃に、サイモンとタンジェが株式を公開したんだ。

There was still also, you know, a significant amount of growth in the overall retail sector and demand for new retail concepts.

また、小売業全体が大きく成長し、新しいコンセプトの小売店に対する需要もまだあった。

Major retailers capitalized on the demand like Gap, who launched its outlet division in 1994.

大手小売企業は、1994年にアウトレット部門を立ち上げたギャップのように、その需要を取り込んだ。

By 1997, more than one-third of Americans shopped at outlets.

1997年までには、アメリカ人の3分の1以上がアウトレットで買い物をするようになった。

The industry was now worth about $12 billion.

この業界は現在、約120億ドルの価値がある。

By the 2010s, the indoor malls were on a decline that benefited other categories like outlets.

2010年代になると、屋内モールは衰退の一途をたどり、アウトレットなど他のカテゴリーに恩恵をもたらした。

The department stores have really seen a marked decline over time.

百貨店は、時代とともに衰退の一途をたどっている。

Department stores were once the largest channel of retail in the U.S.

百貨店はかつて、アメリカ最大の小売チャネルだった。

And what that means is people, rather than just going to the big malls for things they need to buy, they spread their spend a lot more thinly across other destinations.

つまり、人々は、必要なものを買うために大きなショッピングモールに行くのではなく、他の目的地にもっと幅広く買い物をするということだ。

And that's been very helpful to the outlet malls.

アウトレットモールにとっては、非常にありがたいことだ。

It's easier and less costly to build an outdoor mall or outlet.

屋外にモールやアウトレットを作る方が簡単で、コストもかからない。

Also, if we look at the demand side of the equation, department stores have been consolidating and shrinking for decades now.

また、需要側に目を向ければ、百貨店はここ数十年、統合と縮小を繰り返してきた。

And that's been very helpful to the outlet malls because outlet malls tend to be quite robust in terms of having very strong occupancy rates, having brands that people want to buy, and they've become a real destination.

というのも、アウトレットモールは稼働率が非常に高く、人々が買いたいと思うブランドを持ち、真の目的地となっているためだ。

The decline of the department store wasn't all good news for outlets.

百貨店の衰退はアウトレットにとって良いニュースばかりではなかった。

More than 13,000 retail stores filed for bankruptcy in 2017, nearly four times the year prior.

2017年に破産を申請した小売店舗は1万3,000店を超え、前年の約4倍となった。

Access to capital became nearly impossible and share prices saw big drops.

資本へのアクセスはほとんど不可能となり、株価は大きく下落した。

As bankruptcy slowed, yet another catastrophe ensued, the pandemic.

倒産が遅くなるにつれ、パンデミックという新たな大災害が発生した。

And even as the world re-emerged, record high inflation and an onslaught of highly competitive e-commerce sites have made it hard for retail to get back on its feet.

そして世界が再浮上しても、記録的な高インフレと競争の激しいeコマースサイトの猛攻により、小売業が立ち直るのは難しい。

But of course, if you look at it from 2019, it is a very changeable period because we went through a pandemic which was highly disruptive. We had a boom year in the aftermath.

しかしもちろん、2019年から見れば、非常に大きな混乱となったパンデミックを経験したため、非常に変わりやすい時期である。私たちはその余波で好況の年を過ごした。

Then we had hefty inflation.

その後、多額のインフレに見舞われた。

Now we've got a more constrained consumer.

今、私たちはより制約の多い消費者を得ている。

So condensed into that five year period, you've got an awful lot of differing conditions.

つまり、この5年間に凝縮されているのは、非常に多くの条件の違いだ。

And an awful lot of change.

そして、非常に多くの変化があった。

By 2022, things started to change.

2022年になると、状況は変わり始めた。

As supply chain disruptions eased, it contributed to excess inventory for retailers.

サプライチェーンの混乱が緩和されるにつれ、小売業者の過剰在庫が増加した。

Outlets benefited.

アウトレットは恩恵を受けた。

It's been pretty difficult for retailers to navigate all of that very rapid change over a short period of time, even if trading conditions have been quite reasonable.

小売業者にとって、短期間に急速に変化する状況を乗り切るのはかなり難しい。

So retailers have had to be really fleet of foot to adapt to all of these changing circumstances.

そのため、小売業者はこうした状況の変化すべてに適応するために、実に機敏に行動しなければならなくなった。

REITs like Simon Property Group or SPG and Tanger Outlets are two of the largest in the industry, operating nearly half of the outlets in the country. In Q1 2024, Simon Property Group generated $1.3 billion from lease revenue, a near 2% increase from Q1 2019.

サイモン・プロパティ・グループ（SPG）やタンガー・アウトレット（Tanger Outlets）のようなREITは業界最大手で、国内のアウトレットの半分近くを運営している。2024年第1四半期のサイモン・プロパティ・グループのリース収入は13億ドルで、2019年第1四半期から2％近く増加した。

Occupancy rates were at 95.5%, up 1% from the same quarter the year prior.

稼働率は95.5％で、前年同期より1％上昇した。

The lowest that they got in the pandemic was 91%, and now they've been coming back maybe a little bit more slowly.

パンデミック時の最低値は91％で、今はもう少し緩やかに回復している。

But, you know, this is understandable because they have a much larger base.

しかし、彼らの方がはるかに大きな基盤を持っているのだから、これは理解できる。

They have 200 centers.

200のセンターがある。

Tanger has about 40.

タンガーには約40軒ある。

Tanger, whose portfolio consists solely of outlets, saw Q1 revenue close to pre-pandemic levels.

アウトレットのみで構成されるTangerの第1四半期の売上高は、パンデミック前の水準に近づいた。

The company acquired three new outlets and entered a strategic partnership to manage and operate a new location in 2023.

同社は新たに3店舗を取得し、2023年に新たな店舗を管理・運営する戦略的パートナーシップを締結した。

Both companies saw stock prices perform over the past three years.

両社とも過去3年間で株価は上昇した。

In 2022, you started to see Tanger outperform both Simon and the RMZ due to some operational changes that were made as a result of management changes.

2022年には、経営陣の交代に伴う業務改革により、TangerはSimonとRMZを上回る業績を上げるようになった。

I would say that while Simon's stock has underperformed on a relative basis compared to the REIT index, you've still seen the stock do well on an absolute basis year-to-date as they are generating growth from a same store and earnings perspective.

サイモンズの株価は、REIT指数と比較して相対的にはアンダーパフォームしていますが、同一店舗と収益の観点から成長を生み出しているため、年初来では絶対的に好調です。

One of the most unique things about the business of outlets is that REITs have two customers, the shoppers and the retailers.

アウトレットのビジネスで最もユニークなことの1つは、REITには2つの顧客がいることだ。

Threatening the balance of keeping both happy is a delicate one.

両者を幸せに保つバランスを脅かすことは微妙なものだ。

Many are trying to reduce store count and average store size.

多くの企業は店舗数と平均店舗面積を縮小しようとしている。

At the same time, the competition from e-commerce is getting more fierce as consumer behavior, especially younger shoppers, favor online shopping. E-commerce sales are poised to hit 41% of the total global retail sales by 2027.

同時に、消費者行動、特に若年層の買い物客がオンライン・ショッピングを好むようになり、Eコマースとの競争はますます激しくなっている。Eコマースの売上は、2027年までに世界の小売売上全体の41%に達する見通しだ。

Online marketplaces like Amazon and Shein generated $8.9 billion and $8.1 billion, respectively, in 2023.

アマゾンやシーンのようなオンライン・マーケットプレイスは、2023年にそれぞれ89億ドル、81億ドルを生み出した。

The rise of e-commerce, especially some of the discount e-commerce platforms, all of those things provide some potential headwinds to outlet malls.

Eコマースの台頭、特にディスカウントEコマース・プラットフォームの台頭、これらすべてがアウトレットモールにとって逆風となる可能性があります。そして、アウトレットモールは今後数年間、こうした状況に対応していかなければならないと思います。オンラインと店舗の境界線は非常に曖昧です。

And I think that they're things that outlet malls are really going to have to try and respond to over the next few years.

The lines between online and stores are very blurred.

You know, no one wants to sit only at home all day and exclusively order stuff.

誰も一日中家にいて、注文ばかりしていたくはないだろう。

Off their couch, which, you know, the pandemic made very clear, people want to get out, have a reason to get dressed, shop, eat, play. And these are all experiences that, you know, malls and outlets have gotten better at providing.

パンデミックが明らかにしたように、人々はソファから離れ、外に出て、服を着たり、買い物をしたり、食事をしたり、遊んだりしたいのだ。これらはすべて、ショッピングモールやアウトレットが提供できるようになった体験なのだ。

There are a few ways REITs can combat competition, according to analysts.

アナリストによると、REITが競争に打ち勝つ方法はいくつかある。

One is creating omni-channel capabilities like browsing online and picking up in-store.

ひとつは、オンラインで閲覧し、店舗で受け取るといったオムニチャネル機能の構築だ。

Another is making shopping an experience with great food options and entertainment.

もうひとつは、素晴らしい食事やエンターテインメントでショッピングを体験できるようにすることだ。

What Simon is doing right now is they're really leaning into an experiential model.

サイモンが今やっているのは、体験型モデルへの傾倒だ。

So the mall is no longer just this place where you go to buy a couple of shirts and T-shirts and pants and things like that.

つまり、ショッピングモールはもはや、シャツやTシャツ、パンツなどを何枚か買いに行くだけの場所ではないのだ。

It's a place that you go to hang out, to spend your afternoon at.

午後のひとときを過ごすために、ぶらりと行く場所だ。

You're going to see outdoor spaces.

屋外のスペースを見ることになる。

You're going to see these kind of lovely gardens and plazas and a place that you can enjoy lunch with your family.

このような素敵な庭園や広場があり、家族でランチを楽しむことができる。

You know, recently I was at a Simon mall and I had a margarita in the food court.

最近、サイモンモールに行ったとき、フードコートでマルガリータを飲んだんだ。

I mean, this is not the malls of the 90s that we all grew up in.

つまり、ここは私たちが育った90年代のモールではないのだ。

People can sit on the couch and shop all day if that's what they choose to do.

ソファーに座って一日中買い物をすることもできる。

So you really have to be special and you have to provide things not only for the shopper, but for that carload of people that come with the shopper.

だから、本当に特別でなければならないし、買い物客だけでなく、買い物客と一緒に来る車いっぱいの人たちのために何かを提供しなければならない。

But there are risks for retailers, too.

しかし、小売業者にとってもリスクはある。

Some retailers like Gap and Nike are heavily invested in outlets.

ギャップやナイキのように、アウトレットに多額の投資をしている小売業者もある。

About 85 percent of Gap and Banana Republic and 60 percent of Nike's U.S. stores are factory locations.

ギャップとバナナ・リパブリックの約85％、ナイキの米国事業の60％を占めている。の店舗は工場所在地である。

In Q1 2024, the Gap and Banana Republic brought in an estimated $896 million for U.S. sales, 3 percent up from the year prior.

2024年第1四半期、ギャップとバナナ・リパブリックは米国に推定8億9600万ドルをもたらした。売上高は前年比3％増となった。

I think it signifies a problem with the main brand.

これはメインブランドの問題だと思う。

I think it tells you that they are struggling to sell at full price because the value proposition isn't right.

価値提案が適切でないため、フルプライスでの販売に苦戦していることを物語っていると思う。

Maybe the brand isn't attuned.

多分、ブランドが同調していないのだろう。

Maybe the products aren't quite right because the consumer is willing to spend on that brand at a lower price point, but they're not willing to spend at a mainstream, fuller price point.

もしかしたら、消費者は低価格帯のそのブランドには出費を惜しまないが、メインストリームの充実した価格帯には出費を惜しまないため、商品が適切でないのかもしれない。

Another risk for outlets, jumping too deep into luxury, especially as the median household income for outlet shoppers are a bit lower compared to other categories.

アウトレットにとってのもう一つのリスクは、高級品に手を出しすぎることだ。特に、アウトレットで買い物をする人の世帯収入の中央値は、他のカテゴリーに比べてやや低い。

Still, analysts like Neil Saunders are bullish on outlets' future.

それでも、ニール・サンダースのようなアナリストはアウトレットの将来に強気だ。

I think outlets have a pretty secure future, but there's no doubt the market is more competitive.

アウトレットの将来はかなり安泰だと思うが、市場の競争が激しくなっているのは間違いない。

There is more value for money out there across all of the offers in retail, including the mainstream malls, including strip malls with off price.

オフ価格でのストリップ・マイルを含むメインストリーム・マイルを含むリテールのすべてのオファーにおいて、よりお得なものがある。

So outlet malls are going to have to work harder, but I think they still have a very important role to play in the retail ecosystem.

そのため、アウトレット・マイルはさらに努力しなければならないだろうが、それでも小売エコシステムにおいて非常に重要な役割を担っていると思う。