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  • In the last 50 years,

    翻訳: Nao Yokoyama 校正: Masaki Yanagishita

  • we've been building the suburbs

    私たちはここ50年間

  • with a lot of unintended consequences.

    郊外を作り続け

  • And I'm going to talk about some of those consequences

    意図せぬ結果を多く生み出しています

  • and just present a whole bunch of really interesting projects

    そこで 私はそれらの結果の いくつかについて話します

  • that I think give us tremendous reasons

    そして興味深いプロジェクトをたくさん紹介するので

  • to be really optimistic

    郊外の改造が

  • that the big design and development project of the next 50 years

    次の50年に重大な影響を及ぼす

  • is going to be retrofitting suburbia.

    設計や開発のプロジェクトとなるだろうと

  • So whether it's redeveloping dying malls

    楽観的に期待できるようになるでしょう

  • or re-inhabiting dead big-box stores

    寂れたモールの再開発だとか

  • or reconstructing wetlands

    捨てられた大規模商用施設へのテナント再導入だとか

  • out of parking lots,

    駐車場を壊して

  • I think the fact is

    水辺を再建することもありますが

  • the growing number

    さて実際

  • of empty and under-performing,

    郊外の至る所で見られるように

  • especially retail, sites

    空家や不採算の

  • throughout suburbia

    商用施設が

  • gives us actually a tremendous opportunity

    増大しているということは

  • to take our least-sustainable

    現時点では 最も持続可能性の低い地域に

  • landscapes right now

    手を入れて

  • and convert them into

    もっと持続可能な地域へと

  • more sustainable places.

    改造するためのとても大きな機会を

  • And in the process, what that allows us to do

    与えてくれるのだと考えます

  • is to redirect a lot more of our growth

    その過程においては 経済成長を 既存のコミュニティーを

  • back into existing communities

    支援し

  • that could use a boost,

    そのインフラストラクチャーの

  • and have the infrastructure in place,

    再配置に 経済成長の成果を

  • instead of continuing

    再投下することで これが実現します

  • to tear down trees

    郊外の周辺部で森を切り開き

  • and to tear up the green space out at the edges.

    緑地をはがし続けるのは

  • So why is this important?

    もうおしまいです

  • I think there are any number of reasons,

    それでは何故これが重要なのでしょうか?

  • and I'm just going to not get into detail but mention a few.

    私は多くの理由があると考えますが

  • Just from the perspective of climate change,

    しかし その詳細には立ち入らずに お話するつもりです

  • the average urban dweller in the U.S.

    まさに気候変動の観点からすると

  • has about one-third the carbon footprint

    アメリカの平均的な都市居住者の

  • of the average suburban dweller,

    カーボンフットプリントは

  • mostly because suburbanites drive a lot more,

    平均的な郊外居住者の3分の1です

  • and living in detached buildings,

    何故なら 大抵において郊外居住者は より多く車を利用し

  • you have that much more exterior surface

    また一戸建てに住んでいるので

  • to leak energy out of.

    エネルギーが逃げ出していく外壁が

  • So strictly from

    ずっと多いのです

  • a climate change perspective,

    ですから 厳密な

  • the cities are already

    気候変動の観点からすると

  • relatively green.

    都市は既に

  • The big opportunity

    比較的グリーンなのです

  • to reduce greenhouse gas emissions

    温室効果ガスの

  • is actually in urbanizing

    排出を削減する

  • the suburbs.

    大きな機会は

  • All that driving that we've been doing out in the suburbs,

    まさに 郊外の都市化にあるのです

  • we have doubled the amount of miles we drive.

    郊外における自動車運転について

  • It's increased our dependence

    その総マイルを 私たちは二倍にしてきました

  • on foreign oil

    それは燃料効率の進歩にもかかわらず

  • despite the gains in fuel efficiency.

    私たちの輸入石油への依存度を

  • We're just driving so much more;

    高めさせました

  • we haven't been able to keep up technologically.

    自動車の利用が増えすぎて

  • Public health is another reason

    技術では補えなかったのです

  • to consider retrofitting.

    公衆衛生は

  • Researchers at the CDC and other places

    改造を考えるもうひとつの理由です

  • have increasingly been linking

    アメリカ疾病予防管理センターなどの研究員は

  • suburban development patterns

    殆ど体を動かさない生活と

  • with sedentary lifestyles.

    郊外開発のパターンを

  • And those have been linked then

    強く結びつけてきました

  • with the rather alarming,

    またそれらはさらに

  • growing rates of obesity,

    肥満率の驚くべき増加とも

  • shown in these maps here,

    繋がっている事が

  • and that obesity has also been triggering

    これらのマップに示されています

  • great increases in heart disease

    そして肥満はまた

  • and diabetes

    心臓疾患や糖尿病の大きな増加を

  • to the point where a child born today

    引き起こしており

  • has a one-in-three chance

    今日では生まれる子供の

  • of developing diabetes.

    三人に一人が

  • And that rate has been escalating at the same rate

    糖尿病にかかる可能性を有しているのです

  • as children not walking

    そしてその比率は

  • to school anymore,

    徒歩で登校しなくなった子供達と

  • again, because of our development patterns.

    同じペースで上昇しています

  • And then there's finally -- there's the affordability question.

    これももまた 私たちの 開発パターンによるものです

  • I mean, how affordable is it

    そして最後に値段の問題があります

  • to continue to live in suburbia

    つまり 上昇するガソリン価格にもかかわらず

  • with rising gas prices?

    郊外に住み続ける事は

  • Suburban expansion to cheap land,

    果たしてどれほど手頃なのでしょうか?

  • for the last 50 years --

    過去50年間の

  • you know the cheap land out on the edge --

    安価な土地へを求めて郊外は拡大し

  • has helped generations of families

    安価な辺縁の土地は

  • enjoy the American dream.

    アメリカンドリームを享受する世代の家族を

  • But increasingly,

    助けてきましたが

  • the savings promised

    しかしいよいよ

  • by drive-till-you-qualify affordability --

    家の買える郊外まで出ろという

  • which is basically our model --

    これまでの基本的なモデルで

  • those savings are wiped out

    約束された節約は

  • when you consider the transportation costs.

    交通費を考慮してみると

  • For instance, here in Atlanta,

    消滅する事になります

  • about half of households

    例えば ここアトランタでは

  • make between $20,000 and $50,000 a year,

    約半数の世帯が

  • and they are spending 29 percent of their income

    年間二万から五万ドルの間の収入を得ています

  • on housing

    そして彼らはその収入のうち29%を

  • and 32 percent

    住宅に

  • on transportation.

    そして32%を

  • I mean, that's 2005 figures.

    交通費に費やしているのです

  • That's before we got up to the four bucks a gallon.

    この数字は2005年のもので

  • You know, none of us

    1ガロンあたりの価格が4ドルに 達する前の話です

  • really tend to do the math on our transportation costs,

    そう 交通費に気を配って

  • and they're not going down

    わざわざ計算する人はいません

  • any time soon.

    それも

  • Whether you love suburbia's leafy privacy

    すぐには下がらないでしょう

  • or you hate its soulless commercial strips,

    あなたが郊外の 葉の繁った 個人生活を愛しているにせよ

  • there are reasons why it's important to retrofit.

    その寒々しい商業的な街路を嫌っているにせよ

  • But is it practical?

    それらは郊外の改造にとって重要な理由です

  • I think it is.

    しかしそれは実行可能でしょうか?

  • June Williamson and I have been researching this topic

    私は可能だと考えます

  • for over a decade,

    ジューン・ウィリアムソンと私は 10年以上に渡って

  • and we've found over 80

    この主題を調査し続けてきました

  • varied projects.

    また私たちは80を超える

  • But that they're really all market driven,

    多様な計画を見てきました

  • and what's driving the market in particular --

    しかしその全ては実に市場主導的です

  • number one -- is major demographic shifts.

    特に市場を動かしているものは

  • We all tend to think of suburbia

    第一に大規模な人口の動きです

  • as this very family-focused place,

    私たちは皆郊外を

  • but that's really not the case anymore.

    家族に強く焦点を合てた場所として考えがちです

  • Since 2000,

    しかし実はもうそうではありません

  • already two-thirds of households in suburbia

    2000年以来

  • did not have kids in them.

    もはや郊外に住む世帯の内3分の2は

  • We just haven't caught up with the actual realities of this.

    子供を持っていません

  • The reasons for this have a lot to with

    私たちはただその現実に 追いつけていないだけなのです

  • the dominance of the two big

    これは ちょうど今

  • demographic groups right now:

    二つの大きな人口グループが優勢である事と

  • the Baby Boomers retiring --

    大きく関係しています

  • and then there's a gap,

    ベビーブーム世代は退職しつつあり

  • Generation X, which is a small generation.

    ここにギャップがあります

  • They're still having kids --

    少数の X世代です

  • but Generation Y hasn't even started

    彼らはまだ子供を産み続けていますが

  • hitting child-rearing age.

    しかしY世代はまだ

  • They're the other big generation.

    子供を養育する年齢に達していません

  • So as a result of that,

    Y世代はもう一つの大きな世代です

  • demographers predict

    そしてその結果として

  • that through 2025,

    人口統計学者は

  • 75 to 85 percent of new households

    2025年までには

  • will not have kids in them.

    75~85%の新しい家庭に

  • And the market research, consumer research,

    子供がいないと 予見しています

  • asking the Boomers and Gen Y

    そして ベビーブーム世代とY世代に

  • what it is they would like,

    彼らの望みや

  • what they would like to live in,

    望む生活環境について尋ねた

  • tells us there is going to be a huge demand --

    市場調査 消費者調査は私たちに

  • and we're already seeing it --

    郊外でのより都市的なライフスタイルという

  • for more urban lifestyles

    既に見てきたような要求が

  • within suburbia.

    巨大なものになろうとしている事を

  • That basically, the Boomers want to be able to age in place,

    告げています

  • and Gen Y would like to live

    それは要するに ベビーブーム世代は 年をとるのに適した場所を望み

  • an urban lifestyle,

    そしてY世代は

  • but most of their jobs will continue to be out in suburbia.

    都市的なライフスタイルを 望んでいるという事です

  • The other big dynamic of change

    しかし彼らの仕事の殆どが郊外にあります

  • is the sheer performance of

    もう一つの大きな変化の動態は

  • underperforming asphalt.

    役に立っていないアスファルトの

  • Now I keep thinking this would be a great name

    真の性能です

  • for an indie rock band,

    なんだか インディーズのロックバンドの

  • but developers generally use it

    イカした名前みたいですけど―

  • to refer to underused parking lots --

    しかしディベロッパー達は普通

  • and suburbia is full of them.

    利用者不足の駐車場のことをこう呼ぶのです

  • When the postwar suburbs were first built

    そして郊外はそれらでいっぱいです

  • out on the cheap land

    戦後まず郊外は

  • away from downtown,

    街の中心から離れた

  • it made sense to just build

    安い土地で発展しました

  • surface parking lots.

    平面駐車場だけを作るというのは

  • But those sites have now been leapfrogged

    理にかなっていました

  • and leapfrogged again,

    しかしやがて

  • as we've just continued to sprawl,

    次々と展開し

  • and they now have

    無秩序な拡大が続いた結果

  • a relatively central location.

    それらは今では

  • It no longer just makes sense.

    相対的に中央部となっているのです

  • That land is more valuable than just surface parking lots.

    もはや理にかなわなくなりました

  • It now makes sense to go back in,

    平面駐車場として使うよりも 価値のある土地になってます

  • build a deck and build up

    こういう場所は

  • on those sites.

    デッキを造り高層化をするほうが

  • So what do you do

    意味をなすのです

  • with a dead mall,

    では閑散としたモールで

  • dead office park?

    寂れたオフィス地区で