we've been building the suburbs

私たちはここ50年間

with a lot of unintended consequences.

郊外を作り続け

And I'm going to talk about some of those consequences

意図せぬ結果を多く生み出しています

and just present a whole bunch of really interesting projects

そこで 私はそれらの結果の いくつかについて話します

that I think give us tremendous reasons

そして興味深いプロジェクトをたくさん紹介するので

to be really optimistic

郊外の改造が

that the big design and development project of the next 50 years

次の50年に重大な影響を及ぼす

is going to be retrofitting suburbia.

設計や開発のプロジェクトとなるだろうと

So whether it's redeveloping dying malls

楽観的に期待できるようになるでしょう

or re-inhabiting dead big-box stores

寂れたモールの再開発だとか

or reconstructing wetlands

捨てられた大規模商用施設へのテナント再導入だとか

out of parking lots,

駐車場を壊して

I think the fact is

水辺を再建することもありますが

the growing number

さて実際

of empty and under-performing,

郊外の至る所で見られるように

especially retail, sites

空家や不採算の

throughout suburbia

商用施設が

gives us actually a tremendous opportunity

増大しているということは

to take our least-sustainable

現時点では 最も持続可能性の低い地域に

landscapes right now

手を入れて

and convert them into

もっと持続可能な地域へと

more sustainable places.

改造するためのとても大きな機会を

And in the process, what that allows us to do

与えてくれるのだと考えます

is to redirect a lot more of our growth

その過程においては 経済成長を 既存のコミュニティーを

back into existing communities

支援し

that could use a boost,

そのインフラストラクチャーの

and have the infrastructure in place,

再配置に 経済成長の成果を

instead of continuing

再投下することで　これが実現します

to tear down trees

郊外の周辺部で森を切り開き

and to tear up the green space out at the edges.

緑地をはがし続けるのは

So why is this important?

もうおしまいです

I think there are any number of reasons,

それでは何故これが重要なのでしょうか？

and I'm just going to not get into detail but mention a few.

私は多くの理由があると考えますが

Just from the perspective of climate change,

しかし その詳細には立ち入らずに お話するつもりです

the average urban dweller in the U.S.

まさに気候変動の観点からすると

has about one-third the carbon footprint

アメリカの平均的な都市居住者の

of the average suburban dweller,

カーボンフットプリントは

mostly because suburbanites drive a lot more,

平均的な郊外居住者の３分の１です

and living in detached buildings,

何故なら 大抵において郊外居住者は より多く車を利用し

you have that much more exterior surface

また一戸建てに住んでいるので

to leak energy out of.

エネルギーが逃げ出していく外壁が

So strictly from

ずっと多いのです

a climate change perspective,

ですから 厳密な

the cities are already

気候変動の観点からすると

relatively green.

都市は既に

The big opportunity

比較的グリーンなのです

to reduce greenhouse gas emissions

温室効果ガスの

is actually in urbanizing

排出を削減する

the suburbs.

大きな機会は

All that driving that we've been doing out in the suburbs,

まさに 郊外の都市化にあるのです

we have doubled the amount of miles we drive.

郊外における自動車運転について

It's increased our dependence

その総マイルを 私たちは二倍にしてきました

on foreign oil

それは燃料効率の進歩にもかかわらず

despite the gains in fuel efficiency.

私たちの輸入石油への依存度を

We're just driving so much more;

高めさせました

we haven't been able to keep up technologically.

自動車の利用が増えすぎて

Public health is another reason

技術では補えなかったのです

to consider retrofitting.

公衆衛生は

Researchers at the CDC and other places

改造を考えるもうひとつの理由です

have increasingly been linking

アメリカ疾病予防管理センターなどの研究員は

suburban development patterns

殆ど体を動かさない生活と

with sedentary lifestyles.

郊外開発のパターンを

And those have been linked then

強く結びつけてきました

with the rather alarming,

またそれらはさらに

growing rates of obesity,

肥満率の驚くべき増加とも

shown in these maps here,

繋がっている事が

and that obesity has also been triggering

これらのマップに示されています

great increases in heart disease

そして肥満はまた

and diabetes

心臓疾患や糖尿病の大きな増加を

to the point where a child born today

引き起こしており

has a one-in-three chance

今日では生まれる子供の

of developing diabetes.

三人に一人が

And that rate has been escalating at the same rate

糖尿病にかかる可能性を有しているのです

as children not walking

そしてその比率は

to school anymore,

徒歩で登校しなくなった子供達と

again, because of our development patterns.

同じペースで上昇しています

And then there's finally -- there's the affordability question.

これももまた 私たちの 開発パターンによるものです

I mean, how affordable is it

そして最後に値段の問題があります

to continue to live in suburbia

つまり 上昇するガソリン価格にもかかわらず

with rising gas prices?

郊外に住み続ける事は

Suburban expansion to cheap land,

果たしてどれほど手頃なのでしょうか？

for the last 50 years --

過去50年間の

you know the cheap land out on the edge --

安価な土地へを求めて郊外は拡大し

has helped generations of families

安価な辺縁の土地は

enjoy the American dream.

アメリカンドリームを享受する世代の家族を

But increasingly,

助けてきましたが

the savings promised

しかしいよいよ

by drive-till-you-qualify affordability --

家の買える郊外まで出ろという

which is basically our model --

これまでの基本的なモデルで

those savings are wiped out

約束された節約は

when you consider the transportation costs.

交通費を考慮してみると

For instance, here in Atlanta,

消滅する事になります

about half of households

例えば ここアトランタでは

make between $20,000 and $50,000 a year,

約半数の世帯が

and they are spending 29 percent of their income

年間二万から五万ドルの間の収入を得ています

on housing

そして彼らはその収入のうち29％を

and 32 percent

住宅に

on transportation.

そして32％を

I mean, that's 2005 figures.

交通費に費やしているのです

That's before we got up to the four bucks a gallon.

この数字は2005年のもので

You know, none of us

１ガロンあたりの価格が４ドルに 達する前の話です

really tend to do the math on our transportation costs,

そう 交通費に気を配って

and they're not going down

わざわざ計算する人はいません

any time soon.

それも

Whether you love suburbia's leafy privacy

すぐには下がらないでしょう

or you hate its soulless commercial strips,

あなたが郊外の 葉の繁った 個人生活を愛しているにせよ

there are reasons why it's important to retrofit.

その寒々しい商業的な街路を嫌っているにせよ

But is it practical?

それらは郊外の改造にとって重要な理由です

I think it is.

しかしそれは実行可能でしょうか？

June Williamson and I have been researching this topic

私は可能だと考えます

for over a decade,

ジューン・ウィリアムソンと私は 10年以上に渡って

and we've found over 80

この主題を調査し続けてきました

varied projects.

また私たちは80を超える

But that they're really all market driven,

多様な計画を見てきました

and what's driving the market in particular --

しかしその全ては実に市場主導的です

number one -- is major demographic shifts.

特に市場を動かしているものは

We all tend to think of suburbia

第一に大規模な人口の動きです

as this very family-focused place,

私たちは皆郊外を

but that's really not the case anymore.

家族に強く焦点を合てた場所として考えがちです

Since 2000,

しかし実はもうそうではありません

already two-thirds of households in suburbia

2000年以来

did not have kids in them.

もはや郊外に住む世帯の内３分の２は

We just haven't caught up with the actual realities of this.

子供を持っていません

The reasons for this have a lot to with

私たちはただその現実に 追いつけていないだけなのです

the dominance of the two big

これは ちょうど今

demographic groups right now:

二つの大きな人口グループが優勢である事と

the Baby Boomers retiring --

大きく関係しています

and then there's a gap,

ベビーブーム世代は退職しつつあり

Generation X, which is a small generation.

ここにギャップがあります

They're still having kids --

少数の X世代です

but Generation Y hasn't even started

彼らはまだ子供を産み続けていますが

hitting child-rearing age.

しかしY世代はまだ

They're the other big generation.

子供を養育する年齢に達していません

So as a result of that,

Y世代はもう一つの大きな世代です

demographers predict

そしてその結果として

that through 2025,

人口統計学者は

75 to 85 percent of new households

2025年までには

will not have kids in them.

75~85％の新しい家庭に

And the market research, consumer research,

子供がいないと 予見しています

asking the Boomers and Gen Y

そして ベビーブーム世代とY世代に

what it is they would like,

彼らの望みや

what they would like to live in,

望む生活環境について尋ねた

tells us there is going to be a huge demand --

市場調査 消費者調査は私たちに

and we're already seeing it --

郊外でのより都市的なライフスタイルという

for more urban lifestyles

既に見てきたような要求が

within suburbia.

巨大なものになろうとしている事を

That basically, the Boomers want to be able to age in place,

告げています

and Gen Y would like to live

それは要するに ベビーブーム世代は 年をとるのに適した場所を望み

an urban lifestyle,

そしてY世代は

but most of their jobs will continue to be out in suburbia.

都市的なライフスタイルを 望んでいるという事です

The other big dynamic of change

しかし彼らの仕事の殆どが郊外にあります

is the sheer performance of

もう一つの大きな変化の動態は

underperforming asphalt.

役に立っていないアスファルトの

Now I keep thinking this would be a great name

真の性能です

for an indie rock band,

なんだか インディーズのロックバンドの

but developers generally use it

イカした名前みたいですけど―

to refer to underused parking lots --

しかしディベロッパー達は普通

and suburbia is full of them.

利用者不足の駐車場のことをこう呼ぶのです

When the postwar suburbs were first built

そして郊外はそれらでいっぱいです

out on the cheap land

戦後まず郊外は

away from downtown,

街の中心から離れた

it made sense to just build

安い土地で発展しました

surface parking lots.

平面駐車場だけを作るというのは

But those sites have now been leapfrogged

理にかなっていました

and leapfrogged again,

しかしやがて

as we've just continued to sprawl,

次々と展開し

and they now have

無秩序な拡大が続いた結果

a relatively central location.

それらは今では

It no longer just makes sense.

相対的に中央部となっているのです

That land is more valuable than just surface parking lots.

もはや理にかなわなくなりました

It now makes sense to go back in,

平面駐車場として使うよりも 価値のある土地になってます

build a deck and build up

こういう場所は

on those sites.

デッキを造り高層化をするほうが

So what do you do

意味をなすのです

with a dead mall,

では閑散としたモールで

dead office park?

寂れたオフィス地区で