Should you continue to rent? Or should you buy your first home?

賃貸を続けるべき？それとも初めてのマイホームを買うべき？

This can be a challenging decision.

これは難しい決断かもしれません。

But it need not be.

しかし、そうである必要はありません。

In the next few minutes we'll show you simple way to determine exactly when to make the move to home ownership.

これから、持ち家に移行するタイミングを正確に判断する簡単な方法をご紹介します。

Let's start with a quick comparison of the advantages of both options.

まずは、両者のメリットを簡単に比較してみましょう。

Renting has two primary advantages: mobility and simplified financial obligations.

レンタルには、機動性と経済的負担の簡素化という2つの利点があります。

Buying a home has different advantages.

住宅を購入すると、さまざまなメリットがあります。

Each mortgage payment builds equity in your house; House payments remain essentially fixed, even as other prices rise;

住宅ローンを支払うたびに、家の資産が形成されます。他の物価が上昇しても、家の支払いは基本的に一定です。

Your tax bill will likely be lower, and your home improvements build upon your investment.

税金が安くなる可能性もありますし、投資したお金を元手に住宅を改善することもできます。

But when is it best to switch from renting to buying your first home?

しかし、最初の家を賃貸から購入に切り替えるのは、いつがベストなのでしょうか？

From a financial point of view, it essentially comes down to two factors:

財務的な観点からは、基本的に2つの要素に集約されます。

The minimum number of years you plan to own the house and the size of your down payment.

家を所有する予定の最低年数と頭金の大きさです。

We'll illustrate this with a spreadsheet we created in Google Drive.

Google Drive で作成したスプレッドシートを使って説明します。

You can get your own copy of the spreadsheet by clicking on the link listed in the description section below and copy it into your own Google Drive.

下記の説明欄に記載されているリンクをクリックし、ご自身の Google Drive にコピーすることで、スプレッドシートを入手することができます。

The cells with no shading contain the all information we need for our calculations.

陰影のないセルには、計算に必要なすべての情報が含まれています。

The default values are typical of those for buying a starter home with a cost of $100,000.

デフォルト値は、費用10万ドルのスターターホームを購入する場合の典型的な値です。

A summary of the analysis is best illustrated by two graphs.

分析の概要は、2つのグラフで説明するのが最もわかりやすいでしょう。

The first graph shows the projected expenses for both renting and homeownership over the coming years.

最初のグラフは、今後数年間における賃貸と持ち家の両方の費用の予測を示したものです。

The curves show that the projected accumulated expenses for house ownership start out higher,

このカーブを見ると、家を所有するための累積費用の予測値が高く始まっていることがわかります。

but eventually drop below the rental expenses at some point in the future.

しかし、いずれはレンタル費用を下回る時期が来ます。

There are several reasons for this.

これにはいくつかの理由があります。

First, as soon as you buy a house, you incur the future cost of selling it.

まず、家を買うと同時に、将来的に売却するためのコストが発生します。

Even though this expense won't be paid until the house is sold, we count it as an expense right up front.

この費用は、家が売れるまで支払われないにもかかわらず、前もって費用としてカウントしています。

It's this expense that makes homeownership initially cost more than renting.

この費用があるからこそ、住宅購入の初期費用は賃貸よりも高くなるのです。

In most cases, accumulated renting expenses will eventually exceed the costs of owning a home.

多くの場合、積み重なった賃貸費用は、最終的に住宅を所有するための費用を上回ることになります。

This is because less money is spent on mortgage loan interest as you build home equity.

これは、ホームエクイティが構築されるにつれて、住宅ローンの利息に費やすお金が少なくなるためです。

On the other hand, rental costs generally continue to rise at the rate of inflation.

一方、賃貸コストは一般的にインフレ率に連動して上昇を続けています。

By looking at this graph, it's clear that you will need to hold onto your house for at least a few years to break even.

このグラフを見ると、少なくとも数年間は家を持ち続けないと収支が合わないことがわかります。

So if there is a high likelihood of you moving soon,

そのため、近々引っ越しをする可能性が高いのであれば、

it's better to continue renting and save for a larger down payment.

賃貸を続けて、頭金を多く貯めたほうがいいでしょう。

This brings us to the second primary factor--your down payment.

そこで、2つ目のポイントである「頭金」についてです。

A higher down payment means a smaller mortgage,

頭金が多ければ、住宅ローンも少なくて済みます。

which lowers your interest payments, thereby lowering your overall house expenses

その結果、支払利息を減らすことができ、家計全体の負担を減らすことができます。

Further, if your down payment is less than 20% of the house price,

さらに、頭金が住宅価格の20％未満である場合、

your loan will likely require the additional expense of private mortgage insurance (or PMI) as part of your monthly house payment.

この場合、毎月の住宅ローンの支払いに民間住宅ローン保険（またはPMI）の追加費用が必要になる可能性があります。

Now that we know the two primary factors impacting your decision, let's look at the second graph in the spreadsheet.

さて、決断に影響を与える2つの主要因がわかったところで、スプレッドシートの2つ目のグラフを見てみましょう。

One axis represents the amount of your down payment.

1つ目の軸は頭金の額を表しています。

The other, is the minimum amount of time you plan to own your home.

もうひとつは、家を所有する予定の最低期間です。

If your situation puts you within the shaded region, it's better to continue renting.

もし、斜線部分に入るような状況であれば、そのまま借り続けたほうがよいでしょう。

But if you determine that your situation puts you outside of the shaded region, it's time to consider buying a home.

しかし、自分の状況が日陰の地域から外れていると判断した場合は、住宅購入を検討する時期が来たといえるでしょう。

For example, this graph shows if you put 20% down, you should plan to own the house for at least 2.5 years.

例えば、このグラフでは、頭金を20％入れた場合、最低でも2.5年は家を所有する計画を立てる必要があることを示しています。

You may have noticed that throughout our analysis,

分析を通じてお気づきの方もいらっしゃるかと思います。

we have assumed that the values in our spreadsheet remain the same over time.

私たちは、スプレッドシートの値が時間の経過とともに変化しないことを前提としています。

But in the world of real estate, nothing remains the same.

しかし、不動産の世界では、変わらないものはありません。

Inflation, mortgage rates, and home prices vary significantly over time.

インフレ率、住宅ローン金利、住宅価格は時間の経過とともに大きく変化します。

So is the whole analysis hopeless and just a matter of luck?

では、全体の分析は絶望的で、運任せなのでしょうか？

Fortunately not.

幸いなことに、そうではありません。

A homeowner has one significant hedge against all these variables.

住宅所有者は、これらすべての変動要因に対して1つの重要なヘッジを持っています。

That hedge is time.

そのヘッジとは、時間です。

According to the famous Case-Shiller index, given enough time, housing prices will on average track inflation.

有名なケース・シラー指数によれば、十分な時間があれば、住宅価格は平均的にインフレ率に追従します。

Therefore, in most cases, you can avoid a loss due to short-term depressed housing prices by simply holding onto your home longer.

したがって、多くの場合、住宅を長く保有することで、短期的な住宅価格の下落による損失を回避することができます。

As you have seen, the rent or buy decision doesn't need to be overly complicated.

このように、レンタルか購入かの判断は、過度に複雑にする必要はありません。

By focusing on two important factors, you can start charting your course to home ownership.

2つの重要な要素に注目することで、マイホームへの道筋が見えてきます。

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