The result?

結果は？

Australian wages declined to levels not seen since June 2011.

オーストラリアの賃金は2011年6月以来の水準まで低下した。

Even with devastating bushfires, the COVID-19 pandemic and lockdown, wind pulled, there was one thing that affected Australians more than anything else.

壊滅的な山火事、COVID-19のパンデミック、ロックダウン、風による停電があっても、オーストラリア人に何よりも影響を与えたものがある。

The cost of living.

生活費。

Over the last few decades, Australia has experienced one of the greatest housing booms the world has ever seen.

ここ数十年、オーストラリアは世界でも有数の住宅ブームを経験してきた。

Since 1973, Australian house prices have increased by 36 times across the capital cities and

1973年以来、オーストラリアの住宅価格は首都圏と地方都市で36倍になっている。

Sydney is now the second most unaffordable place to live in the world.

シドニーは現在、世界で2番目に住みにくい街となっている。

How and why did we end up here?

なぜ、どのようにして、ここにたどり着いたのか？

This is the Dark Side of Australia.

これがオーストラリアのダークサイドだ。

Australia is one of the most beautiful places in the entire world.

オーストラリアは全世界で最も美しい場所のひとつだ。

Surrounded by oceans filled with world class beaches, cities and parks, the country looks like a paradise.

世界有数のビーチ、都市、公園を擁する海に囲まれたこの国は、まるで楽園のようだ。

But if you want to live here, it's easier said than done.

しかし、ここに住みたいと思うなら、言うは易く行うは難しだ。

To buy the median home in Melbourne, a family needs to earn at least $170,000 per year.

メルボルンで中央値の住宅を購入するには、一家の年収が少なくとも17万ドル必要だ。

In Sydney, that number balloons to $260,000 per year.

シドニーでは、この数字は年間26万ドルに膨れ上がる。

Compare this to the median household income in both cities of $100,000 and it becomes clear that home ownership is far out of reach for most Australians.

これを両都市の世帯所得の中央値10万ドルと比較すると、ほとんどのオーストラリア人にとって持ち家が手の届かないものであることがわかる。

Now some might argue that this is only a Sydney or Melbourne issue, but that's just not the case.

シドニーやメルボルンだけの問題だと言う人もいるかもしれないが、そうではない。

Since 2020, house prices in Brisbane, Adelaide and Perth have increased by over 50% while wages only grew 12%.

2020年以降、ブリスベン、アデレード、パースの住宅価格は50％以上上昇したが、賃金は12％しか上昇しなかった。

Home ownership is becoming less and less attainable for many Australians, especially young Australians.

持ち家は、多くのオーストラリア人、特に若いオーストラリア人にとって、ますます手の届きにくいものになってきている。

Young people have not had the luxury to benefit from skyrocketing home values and are constantly playing catch up.

若者は住宅価格の高騰の恩恵を受ける余裕がなく、常にキャッチアップしている。

The result?

結果は？

Home ownership rates for people under 34 have declined nearly 25%.

34歳以下の持ち家率は25％近く低下している。

The craziest example of Australia's housing crisis was this home in Sydney.

オーストラリアの住宅危機の最もクレイジーな例は、シドニーにあるこの家だった。

It was sold without a toilet, without power, and without a kitchen.

トイレなし、電気なし、キッチンなしで売られていた。

But that didn't stop a bidding war and someone paying $3.5 million.

しかし、それでも入札合戦は止まらず、誰かが350万ドルを支払った。

But what if you just want to rent?

でも、ただ借りたいだけなら？

Surely you can find a decent place to rent.

きっとまともな賃貸物件が見つかるはずだ。

Sadly, no.

残念ながら、そうではない。

Australian rents in Sydney exceed $3,000 per month, while Brisbane is not too far behind $2,500.

シドニーの家賃は月3,000ドルを超え、ブリスベンも2,500ドルに遠く及ばない。

Historically, Australian rental rates increased at a reasonable amount per year.

歴史的に見ると、オーストラリアのレンタル料は年ごとに妥当な額で上昇している。

However, since 2020, annual rental rates have skyrocketed by over 8% per year.

しかし、2020年以降、年間賃貸料は年率8％以上急騰している。

People are caught between a rock and a hard place trying to pay 2024 rental prices with 2011 wages.

2011年の賃金で2024年の家賃を払おうとする人々は、板挟みになっている。

And this would all be fine and dandy if people could find a place to live, but the demand for rental units is insatiable.

しかし、賃貸住宅の需要は尽きることがない。

Every rental unit application is met with dozens if not hundreds of competing applications.

すべての賃貸住宅の申し込みには、何百件とは言わないまでも、何十件もの申し込みが競合する。

Viewings have lines wrapped around blocks and at the end of the day, renters aren't fighting for anything beyond a place to live, a place to sleep, and a place to call home.

内覧会はブロックごとに行列ができ、結局のところ、賃借人は住む場所、寝る場所、家と呼ぶ場所以上のものを求めて戦っているわけではない。

The dream of working hard to afford a comfortable life is slowly fading.

快適な生活のために懸命に働くという夢は、徐々に消えつつある。

And hardworking, honest Australians are left feeling hopeless.

そして、勤勉で誠実なオーストラリア国民は、絶望的な気分になっている。

All of this begs the question, why is real estate out of control?

なぜ不動産がコントロール不能なのか？

The first culprit that many point to is immigration.

多くの人が指摘する第一の原因は移民である。

From 2022 to 2023, Australia welcomed nearly 740,000 people.

2022年から2023年にかけて、オーストラリアは約74万人を受け入れた。

To put things into perspective, that's more immigrants than any year in modern Australian history and 200,000 more than pre-covid levels.

これはオーストラリアの現代史のどの年よりも多く、コビド以前のレベルよりも20万人多い。

The impact of this huge spike in immigration is simple, more demand with the same housing supply equals higher prices.

この移民急増の影響は単純で、住宅供給が同じでも需要が増えれば価格は上がる。

Specifically, economists and analysts believe that immigration has primarily impacted rental housing.

特に、エコノミストやアナリストは、移民が主に賃貸住宅に影響を与えていると考えている。

The bulk of immigrants to Australia are temporary visa holders and 70% of them are renters.

オーストラリアへの移民の大半は一時的なビザ保持者であり、その70％は賃貸者である。

The impact hits hard in migrant heavy suburbs.

移民が多い郊外ではその影響は大きい。

For example, Melbourne's southeast or Sydney's inner southwest saw 18% jumps in rents in the last year.

例えば、メルボルンの南東部やシドニーの南西部では、昨年1年間で家賃が18％上昇した。

In addition, immigrants are often willing to split their unit with more people to stretch their dollar, out-competing locals.

加えて、移民はしばしば、より多くの人とユニットを分け合うことを厭わない。

This has led to an increased yield on rental rates on real estate that had not been seen in Australia for decades.

このため、不動産の賃貸利回りは、オーストラリアでは数十年来見られなかったほど上昇した。

But what about housing?

しかし、住宅についてはどうだろうか？

The argument that immigrants are a primary contributor to the increase in housing prices is quite weak.

移民が住宅価格上昇の主な要因であるという議論は、かなり弱い。

Australia's migration rate has actually decreased over the last decade and is in line with historical averages.

オーストラリアの移民率は過去10年間で減少しており、過去の平均値とほぼ同じである。

However, over the preceding years and decades, there is one big difference.

しかし、それ以前の数年、数十年の間には、ひとつだけ大きな違いがある。

While immigration has continued to grow with the population, housing starts have declined.

移民は人口とともに増え続けているが、住宅着工件数は減少している。

The construction industry is facing a catch-22 with the cost of building a new home rising again.

建設業界は、新築住宅の建設費が再び上昇するという、キャッチ-22に直面している。

In 2023, 170,000 dwellings were completed, the lowest amount in a decade.

2023年に完成した住宅は17万戸で、過去10年間で最低となった。

At the same time, Australia saw the biggest spikes in immigration in a generation.

同時に、オーストラリアは過去数世代で最大の移民急増を記録した。

So what gives?

それでどうした？

Since 1966, the number of homes being built relative to the population of Australia has been declining.

1966年以降、オーストラリアの人口に対する住宅建設数は減少している。

Specifically, in the year 2000, building rates fell off a cliff, creating a significant supply shortage whose impact can still be felt today.

具体的には、2000年に建築率が崖っぷちに落ち込み、大幅な供給不足が発生した。

One of the main culprits for Australia's decline in housing starts is culture.

オーストラリアの住宅着工数減少の主な原因のひとつは文化である。

Australia is a very suburban environment where communities and citizens have opted for urban sprawl over densification.

オーストラリアは非常に郊外的な環境で、地域社会や市民は密集化よりも都市のスプロールを選択してきた。

For example, Sydney and Melbourne have about 2,000 people per square kilometer.

たとえば、シドニーやメルボルンの人口は1平方キロメートルあたり約2000人だ。

Compare this to 6,000 in London, 4,400 in Munich, and 3,600 in Amsterdam.

ロンドンの6,000人、ミュンヘンの4,400人、アムステルダムの3,600人と比べてみてほしい。

It is a shocking difference.

衝撃的な違いだ。

When compared to other major western cities, Australian cities are some of the least densely populated in the world.

他の欧米の主要都市と比較すると、オーストラリアの都市は世界で最も人口密度が低い。

Many Australians believe that a suburban environment is ideal for raising families and safe communities.

多くのオーストラリア人は、郊外の環境は家族を育て、安全なコミュニティを築くのに理想的だと考えている。

Thankfully, Australia has a ton of land that is mostly unpopulated.

ありがたいことに、オーストラリアにはほとんど人が住んでいない土地がたくさんある。

Theoretically, they can continue to build outward and maintain sprawl.

理屈の上では、外に向かって建設し続け、スプロールを維持することができる。

Sydney alone could add 280,000 homes in its greenfield growth areas.

シドニーだけで、28万戸の住宅を緑地成長地域に追加することができる。

But sadly, this would work in theory, but Australia has a major NIMBY problem.

しかし悲しいことに、理論的にはうまくいくだろうが、オーストラリアには大きなNIMBYの問題がある。

Even though Australia is going through an extreme housing crisis, March 2024 saw the lowest number of detached home approvals since 2012.

オーストラリアが極度の住宅危機に陥っているにもかかわらず、2024年3月の戸建て住宅認可件数は2012年以来最低となった。

These aren't high rise condos, these are detached, single family, suburban homes.

高層マンションではなく、郊外の一戸建て住宅だ。

Strong community advocacy and government red tape lead to extremely long approval times for housing developments.

地域社会の強い擁護と政府のお役所仕事によって、住宅開発の認可には非常に長い時間がかかる。

For example, to receive an approval for a single home development in New South Wales, it takes 111 days on average.

例えば、ニュー・サウス・ウェールズ州では、一戸建住宅開発の認可を受けるのに平均111日かかる。

In Liverpool, that jumps to 288 days.

リバプールでは288日に跳ね上がる。

Compare this to Texas where it generally takes less than a week.

テキサス州では通常1週間もかからない。

These long wait times have made it impossible for the government to achieve home building targets.

こうした長い待ち時間のために、政府は住宅建設目標を達成することができなくなっている。

Specifically, Australia is on track to build 40% less homes than needed to meet the government's affordable housing targets.

具体的には、オーストラリアは、政府の手頃な価格の住宅建設目標を達成するために必要な住宅建設数を40％下回る勢いである。

The low rate of approvals for housing has created an artificial land scarcity, which in turn has driven up the price of land.

住宅建設の認可率が低いため、人為的な土地不足が生じ、それが地価を押し上げている。

Since 2020, home values have risen at three times the rate of apartments.

2020年以降、住宅価値はアパートの3倍のペースで上昇している。

With land becoming such a scarce resource, it further challenges developments, as it becomes increasingly expensive to acquire and develop land economically.

土地が希少資源となりつつある現在、経済的に土地を取得し開発するにはますますコストがかかるため、開発にはさらなる困難が伴う。

But this is almost entirely by design, as scarce land benefits homeowners.

しかし、これはほとんど意図的なもので、乏しい土地は住宅所有者に利益をもたらすからだ。

This has had a tremendous impact on young people in particular.

これは特に若者に多大な影響を与えている。

Remember, home ownership rates for young people have dropped by 25%, compared to only 8% for the general population.

若者の住宅所有率は25％も低下している。

Ok, we can all agree that immigration and low development rates are worsening Australia's housing crisis, but there is another critical factor at play.

移民と開発率の低さがオーストラリアの住宅危機を悪化させていることは誰もが認めるところだが、もうひとつ重大な要因がある。

Tax incentives.

税制優遇措置。

During the 1930s, Australia had a major housing shortage, and wanted to encourage investment in rental properties.

1930年代、オーストラリアは大幅な住宅不足に陥っており、賃貸物件への投資を促進しようとしていた。

To encourage this, the country introduced negative gearing.

これを奨励するため、同国はネガティブ・ギアリングを導入した。

Negative gearing allows an investor to offset the losses on a rental property against their personal income.

ネガティヴ・ギアリングにより、投資家は賃貸物件の損失を個人の所得と相殺することができる。

For example, if you make $100,000 per year and lost $10,000 on your rental property, you can deduct the $10,000 off your personal income tax.

例えば、年間10万ドルの収入があり、賃貸物件で1万ドルの損失を出した場合、その1万ドルを個人所得税から差し引くことができる。

This idea is pretty novel.

このアイデアはかなり斬新だ。

In fact, out of the entire OECD, only New Zealand and Japan have these policies.

実際、OECD全体の中で、このような政策をとっているのはニュージーランドと日本だけである。

During the 1980s, the government tried to change negative gearing rules, imposing restrictions on deductions that can be claimed, similar to the United Kingdom, but this was met with significant backlash and negative gearing was returned to its original form.

1980年代、政府はネガティブ・ギアリングのルールを変更し、イギリスと同様、請求できる控除に制限を課そうとしたが、これは大きな反発を招き、ネガティブ・ギアリングは元の形に戻された。

As the old adage goes, you can give, but you can never take.

古い格言にあるように、与えることはできても、取ることは決してできない。

At the same time, in the 1980s, the government removed interest rate controls, which made it meaningfully cheaper for Australians to use debt to buy homes.

同時に、1980年代には政府は金利規制を撤廃し、オーストラリア国民が住宅を購入するために負債を利用することが実質的に安くなった。

This made negative gearing even more attractive, and allowed people to leverage debt to execute the strategy.

これによって、ネガティブギアリングはさらに魅力的なものとなり、人々は戦略を実行するために負債を活用することができるようになった。

Now, this alone isn't enough to put Australia over the edge.

さて、これだけではオーストラリアを追い越すには十分ではない。

Not only can you leverage negative gearing, but you can also hold real estate investments in your retirement account, known as a super.

マイナス・ギアリングを活用できるだけでなく、スーパーと呼ばれる退職金口座で不動産投資を保有することもできる。

For those who don't know, a super is similar to an IRA.

知らない人のために説明すると、スーパーはIRAに似ている。

Like an IRA, a super has meaningful tax benefits, and when buying real estate, rental income taxes are reduced to 15% instead of your marginal rate.

IRAと同様、スーパーには税制上の優遇措置があり、不動産を購入する場合、賃貸所得税は限界税率ではなく15％に軽減される。

Unlike the US, where buying real estate through an IRA is a huge pain and costly, in Australia, it's extremely easy and often encouraged.

IRAを通じて不動産を購入するのは大変な手間と費用がかかる米国とは異なり、オーストラリアでは非常に簡単で、しばしば奨励されている。

But that isn't all, there's more.

しかし、それだけではない。

In 1999, the Australian government reduced capital gains on real estate sales by 50%, and if you are holding your property in a super, you're effectively only paying a 10% tax.

1999年、オーストラリア政府は不動産売却のキャピタルゲインを50％減額し、スーパーで不動産を保有している場合、実質的に支払う税金は10％で済むことになった。

There is almost no country on earth that has such a favorable tax regime for property investors.

不動産投資家にとってこれほど有利な税制を持つ国は、地球上にほとんどない。

Australia is truly exceptional.

オーストラリアは本当に特別だ。

This tax regime has been criticized heavily.

この税制は激しく批判されている。

The argument against it is that it materially benefits landowners and older Australians, and frankly, the argument is quite sound.

これに反対する論拠は、地主や高齢のオーストラリア人に大きな利益をもたらすというものだが、率直に言って、その論拠は極めて正しい。

These tax policies have encouraged speculation in real estate, and are costing taxpayers nearly 8 billion dollars per year.

こうした税制は不動産投機を助長し、納税者に年間80億ドル近い負担を強いている。

Some might argue that this is overblown, but when 50-80% of all investment properties are negatively geared, there is a problem.

大げさだという意見もあるかもしれないが、投資物件の50～80％がネガティブ・ギアードである以上、問題はある。

A system that encourages speculation on income losing properties is highly flawed and very unique.

収入を失う不動産への投機を奨励する制度は、非常に欠陥があり、非常にユニークなものである。

But this has created another challenge.

しかし、これは別の課題を生み出した。

Australia has made it so good to invest in non-productive assets like real estate, that no one bothers to invest in anything else.

オーストラリアは、不動産のような非生産的資産に投資することを良しとし、それ以外のものに投資しようとする人はいない。

Australia's productivity growth has been slowing over the last few decades.

ここ数十年、オーストラリアの生産性の伸びは鈍化している。

The average annual labour productivity growth between 2010 and 2020 was only 1.1%, significantly lower than previous decades.

2010年から2020年までの年平均労働生産性上昇率はわずか1.1％で、過去数十年に比べて著しく低い。

A lot of this is due to the lack of innovation and growth in non-service and non-mining sectors in Australia.

この原因の多くは、オーストラリアの非サービス・非鉱業部門の革新と成長の欠如にある。

The best way to put in perspective how little Australia innovates is to look at its R&D spend as a percentage of GDP.

オーストラリアのイノベーションの少なさを考えるには、研究開発費の対GDP比を見るのが一番だ。

In 2022, Australia spent 1.7% of GDP on R&D.

2022年、オーストラリアはGDPの1.7％を研究開発に費やした。

When compared to other major nations, that is terrible.

他の主要国と比べても、これはひどい。

The OECD average is 2.4%, and major countries like the US, Germany, and the United Kingdom are all far better than Australia.

OECD平均は2.4％で、アメリカ、ドイツ、イギリスといった主要国はいずれもオーストラリアよりはるかに優れている。

As a result, nominal GDP per capita and real GDP per capita have not increased over the last 10 years.

その結果、一人当たりの名目GDPと実質GDPは過去10年間増加していない。

Business and job prospects are eroding while cost of living continues to rise.

生活費が上昇する一方で、ビジネスや雇用の見通しは悪化している。

The loser?

敗者は？

Hardworking Australians.

勤勉なオーストラリア人

Even when you compare business and income tax, it's clear that Australia is deciding that land ownership is the most important investment activity.

事業税と所得税を比較しても、オーストラリアが土地の所有が最も重要な投資活動であると判断していることは明らかだ。

Average income taxes charged in Australia are higher than all but three OECD countries, and corporate taxes are no different.

オーストラリアの平均所得税は、OECD加盟国のうち3カ国を除くすべての国よりも高く、法人税も同様である。

Australia's corporate tax rate is 6.3% higher than the OECD average, and when comparing

オーストラリアの法人税率はOECD平均より6.3％高い。

Australia's small business tax to even Canada's, Australia's is 2.5 times higher.

オーストラリアの中小企業税はカナダのそれよりも2.5倍高い。

Currently, Australia collects a disproportionate amount of government revenue from income taxes and corporate taxes, and a disproportionately low amount from real estate.

現在、オーストラリアは所得税と法人税から不釣り合いな額の税収を得ており、不動産からの税収は不釣り合いなほど少ない。

As Charlie Munger famously said, show me the incentives and I'll show you the outcome.

チャーリー・マンガーの有名な言葉にあるように、インセンティブを示せば、結果を示そう。

There you have it.

そうだ。

A government that has incentivized speculation on housing while disincentivizing working hard and building productive businesses.

住宅投機を奨励する一方で、勤勉に働いて生産性の高いビジネスを構築することを阻害してきた政府。

The incentive?

インセンティブ？

To hoard land.

土地をため込むこと。

The outcome?

結果は？

A terribly unfair economic system.

ひどく不公平な経済システムだ。

I can already imagine the comments on this video, blaming political parties for the issues at hand.

このビデオに対するコメントで、目の前の問題を政党のせいにしているのがすでに想像できる。

And that might be easy to blame any single government for the housing crisis in Australia, but in reality, this problem has persisted for decades.

オーストラリアの住宅危機をどの政府の責任にするのは簡単かもしれないが、実際にはこの問題は何十年も続いている。

The Labour party of Paul Keating saw a modest rise in housing prices, while concurrently seeing a rapid modernization and growth of the overall Australian economy.

ポール・キーティング労働党は、住宅価格の緩やかな上昇を見たが、同時にオーストラリア経済全体の急速な近代化と成長を見た。

Overall, his tenure was mostly balanced.

全体として、彼の在任期間はほぼバランスが取れていた。

But then John Howard came in and saw the greatest rise in housing prices in modern Australian history.

しかしその後、ジョン・ハワード政権が誕生し、オーストラリア近代史上最大の住宅価格上昇を見た。

Under his tenure, housing more than doubled.

彼の在任中、住宅は2倍以上に増えた。

Then, the Labour party got three chances, but housing continued to grow, only slowing down because of the financial crisis.

その後、労働党は3度のチャンスを得たが、住宅は成長を続け、金融危機のために成長が鈍化しただけだった。

Following this was the coalition government, Tony Abbott, strike, Malcolm Turnbull, strike,

トニー・アボット、ストライキ、マルコム・ターンブル、ストライキ、

Scott Morrison, strike, and housing still out of control.

スコット・モリソン、ストライキ、住宅は依然コントロール不能

Now with Anthony Albanese at the helm, we finish the decade with a massive increase in housing prices.

アンソニー・アルバネーゼが指揮を執る今、私たちは住宅価格の大幅上昇で10年を終える。

If you bought a home in 1992 for half a million dollars, today it would be worth 2.4 million dollars.

1992年に50万ドルで購入した住宅は、今日では240万ドルの価値がある。

If you were born after 1992, you probably don't own a home and might never.

1992年以降に生まれた人は、おそらく持ち家を持っていないだろうし、今後も持つことはないかもしれない。

The conclusion is simple.

結論は簡単だ。

This is beyond political parties.

これは政党の枠を超えている。

Australia's housing crisis runs deep.

オーストラリアの住宅危機は深刻だ。

It is something that cannot be solved by jumping from one bandwagon to the next.

次から次へと流行りものに飛びつくだけでは解決できないことなのだ。

What will it require?

それには何が必要なのか？

Incentivizing business investment.

事業投資を奨励する。

Lowering income taxes for hardworking Australians.

勤勉なオーストラリア国民のために所得税を引き下げる。

Abolishing negative gearing.

ネガティブ・ギアリングの廃止

Lowering capital gains incentives.

キャピタルゲイン奨励金の引き下げ

Using red tape to encourage developments.

開発奨励のためのお役所仕事。

And educated Australians who can keep politicians honest.

そして、政治家を正直にさせることのできる教育を受けたオーストラリア人。

You are the solution, and your tool is policy.

あなたが解決策であり、あなたのツールは政策である。

Good luck.

幸運を祈る。

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