The price of homes has grown way faster than income.

住宅価格は収入をはるかに上回るスピードで伸びている。

Rent too.

家賃も。

We're in a housing crisis.

私たちは住宅危機にある。

Housing affordability crisis.

住宅価格の危機

And the main reason is simple.

主な理由は単純だ。

Supply and demand.

需要と供給。

When the supply of houses is low, the prices are high.

住宅の供給が少なければ、価格は高くなる。

When the supply is high, prices are low.

供給が多ければ価格は安い。

There aren't enough homes in this country for people that want to own.

この国には、持ち家を持ちたい人のために十分な住宅がない。

It really is about building more homes.

より多くの住宅を建設することだ。

It's easy for the head of the Home Builders Association to say the solution is to build more houses, but he's right.

住宅建設業協会のトップが、解決策はもっと家を建てることだと言うのは簡単だが、彼は正しい。

And both presidential candidates think they can help.

そして両大統領候補は、自分たちが手助けできると考えている。

It's too difficult to build, and it's driving prices up.

建設が難しすぎて、価格が高騰している。

It's too expensive to build the homes, and they're building them and they cost a fortune.

住宅を建てるには費用がかかりすぎる。

But how much can a president even do?

しかし、大統領にどれだけのことができるのか？

Here's how affordable housing is built, where that process can get unaffordable, and the differences between both candidates' plans.

ここでは、手頃な価格の住宅がどのように建設されるのか、その過程で手が届かなくなる可能性があるのはどこか、そして両候補のプランの違いについて説明する。

So you, a developer, want to build an affordable home.

デベロッパーであるあなたは、手頃な価格の住宅を建てたいと考えている。

First you have to find some land.

まずは土地を見つけなければならない。

And that's where you'll also find your first major hurdle.

そして、そこに最初の大きなハードルがある。

Zoning.

ゾーニング

Maybe there's currently one old house you want to tear down and put up three new houses.

現在、古い家を1軒壊して、新しい家を3軒建てたいのかもしれない。

Or the land is currently a parking lot, and you want to turn it into an apartment building.

あるいは、現在駐車場になっている土地をマンションにしたい。

The kind with businesses on the first floor, even.

1階で営業しているようなところもある。

These changes would all require the local government, like a city council, to rezone that plot of land.

これらの変更はすべて、市議会などの地方自治体がその土地の区画を変更する必要がある。

While some local governments may be willing to do that, you've got neighbors.

そうしてくれる自治体もあるだろうが、あなたには隣人がいる。

And my backyarders.

そして私のバックヤーダーたち。

Citizens who don't want more traffic, they don't want a line at Starbucks, they think there's pressure on the school system.

交通量の増加を望まない市民、スターバックスに行列ができることを望まない市民、学校制度に圧力がかかっていると考える市民。

They just don't want more people in their neighborhoods.

彼らはただ、自分たちの住む地域にこれ以上人を増やしたくないだけなのだ。

They will show up at town hall meetings, and they will stop these developments.

彼らはタウンホールミーティングに顔を出し、これらの開発を阻止するだろう。

But let's assume you get past the NIMBYs.

しかし、NIMBYを乗り越えたと仮定しよう。

Now you have to prepare your land.

今度は土地を準備しなければならない。

That can include the cost of demolishing that old house.

その中には、古い家を取り壊す費用も含まれる。

And it will probably mean following local and federal requirements, like getting environmental reports, checking for contaminants in the soil, or creating a plan for stormwater.

また、環境報告書の取得や土壌中の汚染物質のチェック、雨水対策の計画策定など、地域や連邦政府の要件に従うことも必要だろう。

Important, but sometimes they're roadblocks.

重要なことだが、時には障害になることもある。

They take time, they cost money, you've got to hire expert consultants.

時間もお金もかかるし、専門家であるコンサルタントを雇わなければならない。

And that all, of course, impacts the ability to deliver an affordable home.

そしてそのすべてが、もちろん、手頃な価格の住宅を提供する能力に影響を与える。

Then you have to go back to that local city council with your big plans to get approval.

そして、大きな計画を持って地元の市議会に戻り、承認を得なければならない。

And they will charge you an impact fee for several thousand dollars.

そして数千ドルのインパクト・フィーが請求される。

Impact fees are designed to kind of translate the cost of housing, the social cost of housing in a way, into the community.

インパクト・フィーとは、ある意味、住宅の社会的コストを地域社会に還元するためのものである。

And so if you're going to build a development and you're going to impact the school system, we got to make sure we have enough classrooms and enough books and enough teachers.

もし開発を進め、学校制度に影響を与えようとするのであれば、十分な教室、十分な本、十分な教師を確保しなければならない。

Often they will even require you to add more parking or repave the roads or build parks or sidewalks in the neighborhood.

駐車場を増やしたり、道路を舗装したり、近隣に公園や歩道を作ったりするよう要求されることもよくある。

More and more state governments and certainly local governments have gotten out of the infrastructure business because it's really expensive.

多くの州政府や地方自治体がインフラ事業から撤退している。

So what they do is they turn around and put that burden on the builder.

そこで彼らがすることは、一転してその負担を建設業者に押し付けることだ。

Of course, in order to sell a house at an affordable price, you have to build that house at an affordable price.

もちろん、手頃な価格で家を売るためには、手頃な価格で家を建てなければならない。

Which is why most affordable homes get some kind of financial help, like the low income tax credit, where you get direct cash help if you will later rent or sell to families who meet certain conditions.

低所得者税額控除のように、一定の条件を満たした家族に貸したり売ったりする場合、直接現金で援助が受けられるのだ。

Then, of course, interest rates can also affect the price to build your house.

それからもちろん、金利も家を建てる価格に影響する。

But the biggest cost to a home builder like you is the actual building of the house.

しかし、あなたのような住宅建設業者にとって最大のコストは、実際に家を建てることである。

About half of that cost is materials, especially lumber.

そのコストの約半分は材料費、特に木材費だ。

Lumber really is the backbone of building in this country.

木材は本当にこの国の建築を支えている。

And it's expensive.

しかも高い。

It's come down from the pandemic highs, but it's staying high thanks to tariffs on Canadian imports and just general demand.

パンデミック時の最高値からは下がっているが、カナダ産輸入品への関税と一般的な需要のおかげで高止まりしている。

If you got certain tax credits or want to sell to certain first-time homebuyers with federal loans, you'll have to build two federal energy codes.

特定の税額控除を受けたり、連邦政府ローンを利用して特定の初回住宅購入者に販売したい場合は、2つの連邦エネルギー基準を満たす建築をしなければならない。

That usually means having thicker lumber, better insulation and better windows.

それは通常、より厚い材木、より良い断熱材、より良い窓を持つことを意味する。

Then there's the cost of the labor.

それから人件費だ。

Not just the people hired to build the home, but the electricians, the plumbers, the tile guys.

家を建てるために雇われた人たちだけでなく、電気技師、配管工、タイル屋。

You could hire 20 or more independent contractors to finish the home.

住宅を完成させるために20人以上の独立した請負業者を雇うこともできる。

And throughout the build, you have to get city permits and have building inspectors come out.

そして、建設期間中、市の許可証を取得し、建築検査官に来てもらわなければならない。

Understaffing at City Hall or in these trades can lead to months of delays.

市役所やこれらの業界で人手不足に陥ると、数ヶ月の遅れにつながる可能性がある。

Delays are delays and time is money.

遅れは遅れであり、時は金なりだ。

There aren't enough inspectors in the country to inspect homes and properties.

住宅や不動産を検査する検査官の数は国内では十分ではない。

So they're spread thin, which means it may take them a week to get out to your home.

だから、彼らは手薄で、あなたの家に行くのに1週間かかることもある。

Once you get everything inspected and approved, you can finally sell or rent that house.

すべての検査が終わり、承認されれば、ようやくその家を売ったり貸したりすることができる。

You did it.

やったね。

But for it to be affordable for this family depends entirely on this process and how much each step costs.

しかし、この家族にとって手頃な価格になるかどうかは、このプロセスと各ステップにどれだけの費用がかかるかにかかっている。

So here's where the two 2024 candidates' plans come in.

そこで、2024年の2人の候補者のプランが登場する。

Former President Donald Trump wants to focus on these steps, especially here.

ドナルド・トランプ前大統領は、特にこのステップに焦点を当てたいと考えている。

We will open up new tracts of federal land for large-scale housing construction so that we can get housing on the market.

大規模な住宅建設のために連邦の土地を新たに開放し、市場に住宅を供給できるようにする。

The federal government does own a lot of land, especially in the West.

連邦政府は特に西部で多くの土地を所有している。

But outside of military bases, it's mainly national parks and places where there's not really a housing crisis.

しかし、軍事基地を除けば、主に国立公園や住宅危機のない場所だ。

One big exception is Nevada.

大きな例外はネバダ州だ。

The federal government owns a lot of land around Las Vegas, where some neighborhoods have seen home prices nearly double over the last decade.

連邦政府はラスベガス周辺に多くの土地を所有しており、過去10年間で住宅価格が2倍近くになった地域もある。

Trump also wants to cut regulations, although he hasn't specified which ones.

トランプは規制の削減も望んでいるが、どの規制かは明らかにしていない。

And when it comes to those NIMBYs, he's on their side.

NIMBYに関しては、彼は彼らの味方だ。

I will save America's suburbs by protecting single-family zoning.

私は一戸建てゾーニングを保護することで、アメリカの郊外を救う。

The radical left wants to abolish the suburbs by forcing apartment complexes and low-income housing into the suburbs.

急進左派は、郊外に団地や低所得者向け住宅を強制的に建設することで、郊外を廃止しようとしている。

Vice President Kamala Harris' plan involves these steps.

カマラ・ハリス副大統領のプランには、以下のステップが含まれる。

But she's really focused here — funding.

しかし、彼女はここで資金調達に集中している。

With expanded tax credits and grants at this part of the process to fund more homes to be sold to first-time homebuyers.

初めて住宅を購入する人により多くの住宅を販売するために、この段階で税額控除や補助金を拡大する。

We will make sure those homes actually go to working and middle-class Americans, not just investors.

私たちは、投資家だけでなく、労働者や中流階級のアメリカ人に住宅が実際に供給されるようにします。

She also wants to create a fund to incentivize local governments to allow more housing, repurpose federal land, and also help out at the very end of this process.

彼女はまた、地方自治体がより多くの住宅を許可し、連邦政府の土地を再利用するインセンティブを与えるための基金を創設し、このプロセスの最後の段階を支援したいと考えている。

My administration will provide first-time homebuyers with $25,000 to help with the down payment on a new home.

私の政権は、初めて住宅を購入する人に2万5,000ドルを提供し、新築住宅の頭金を援助する。

Harris also wants to create government programs to encourage more Americans to go into these trades to bring down delays and labor costs.

ハリスはまた、より多くのアメリカ人がこれらの職業に就くことを奨励し、遅延や人件費を削減するための政府プログラムを作りたいと考えている。

We will double the number of registered apprenticeships by the end of my first term.

私の最初の任期が終わるまでに、登録実習生の数を倍増させる。

But big things, like interest rates or getting land rezoned, are largely out of their hands.

しかし、金利や土地の区画整理のような大きなことは、ほとんど彼らの手には負えない。

We asked builders, economists, and researchers what they would do.

私たちは建設業者、エコノミスト、研究者に、彼らならどうするか尋ねた。

They all point at the same things.

どれも同じものを指している。

They want the tariffs on lumber reduced.

木材関税の引き下げを望んでいる。

They want to get more people into the trades.

彼らはより多くの人たちを職業に就かせたいと考えている。

They want interest rates to come down.

彼らは金利が下がることを望んでいる。

And they all point at this step.

そして、それらはすべてこのステップを指している。

I think the land comes first.

私は土地が第一だと思う。

You could have a pile of cheap lumber if you have no place to build on, then there's no point in having a big pile of cheap lumber.

建てる場所がなければ、安い材木を山積みにしても意味がない。

We need local governments to have courage to look at the NIMBYs and say, no, we're going to promote housing production in our community.

地方自治体には、NIMBYの人々を見て、いや、私たちのコミュニティで住宅生産を促進するつもりだと言う勇気が必要なのだ。

While this process puts most of the pressure on local and state governments, the president can play a pivotal role in making housing more affordable.

このプロセスは、地方自治体や州政府に大きなプレッシャーを与えるが、大統領は住宅をより手頃な価格にする上で極めて重要な役割を果たすことができる。

There are things the federal government can do to lower its burden of that regulatory

連邦政府が規制の負担を減らすためにできることはある。

But then also use the bully pulpit to talk about getting more kids involved in the trades, getting local governments to get out of the way and provide more land and more local land use provisions that allow for more home building.

しかし、それだけではなく、より多くの子供たちを職業に従事させ、地方自治体が邪魔にならないようにし、より多くの土地を提供し、より多くの住宅建築を可能にするような土地利用規定を設けるようにすることについても、強い口調で語るのだ。

So there are roles for everybody to play in this.

だから、すべての人に役割がある。

And it shouldn't just be pushed down on the local level.

そして、それは地方レベルで押し下げられるだけであってはならない。