Name: ケベック州の住宅危機に関する7つの一般的な主張のファクトチェック (Fact-checking 7 common claims about Quebec's housing crisis)
Uploaded: 2024-09-05T20:55:59.000Z
Duration: 11 min 27 s

I'm Erika Morris, and I've done a lot of reporting on Quebec's housing crisis.

私はエリカ・モリス。ケベック州の住宅危機について多くの取材をしてきました。

Let's fact-check some of the claims made about it.

それに関するいくつかの主張を事実確認してみよう。

There's just way more people than there are homes.

家の数より人の数の方が圧倒的に多いんだ。

Fact! Over the last 20 years, the number of homes built was actually higher than the amount of new households, and that includes newcomers.

事実だ！過去20年間、住宅建設戸数は新規世帯数を上回った。

But why did rent still jump across the whole province over the last four years?

それにしても、なぜこの4年間、全州で家賃が跳ね上がったのだろうか？

In Montreal, rent went up by 27%, and that's the lowest of any city in Quebec.

モントリオールの家賃は27％上昇したが、これはケベック州のどの都市よりも低い。

Quebec's construction association says here's why.

ケベック州の建設協会は、その理由をこう語っている。

They're busy building condos, and small ones in particular.

特に小規模のコンドミニアムの建設に忙しい。

What's missing? Affordable units that can house larger families and more social housing.

何が足りないのか？大家族が住める廉価な住宅と、より多くのソーシャルハウジング。

So the problem isn't necessarily how much we're building, but what we're building.

つまり、問題は必ずしも建設量ではなく、何を建設するかということなのだ。

Experts say we're not going to get out of this affordability crisis when what's being built isn't necessarily what's needed, and it's out of many people's budgets.

専門家によれば、建設されるものが必ずしも必要なものではなく、多くの人々の予算から外れている以上、この値ごろ感の危機を脱することはできない。

Social housing and affordable housing are equally helpful.

ソーシャル・ハウジングもアフォーダブル・ハウジングも同じように役に立つ。

One is far more impactful than the other.

一方は他方よりはるかにインパクトがある。

Social housing is owned by the province, and rent is based on a portion of a tenant's income.

ソーシャルハウジングは州が所有し、家賃は入居者の収入の一部に基づいて決まる。

Right now, there are about 16,000 households on a waitlist for social housing in Montreal alone.

現在、モントリオールだけでも約1万6000世帯がソーシャルハウジングの入居待ちリストに載っている。

Affordable housing is based on market value and isn't necessarily affordable to the average person.

手頃な価格の住宅は市場価格に基づいており、一般庶民にとって必ずしも手頃な価格ではない。

Let's say the average 4.5 costs $2,000 a month.

仮に平均的な4.5人分の月給が2,000ドルだとしよう。

Then $1,500 might be considered affordable.

それなら1500ドルは手頃と言えるかもしれない。

Just a few years ago, $1,500 in rent would have been the average price, or even expensive.

ほんの数年前なら、家賃1500ドルは平均的な価格か、あるいは高かっただろう。

That's why advocates don't want the government to lump social and affordable housing funds together and are pushing for more social housing.

だからこそ擁護者たちは、政府が社会的住宅と手頃な価格の住宅基金を一緒くたにすることを望まず、社会的住宅を増やすよう働きかけているのだ。

Since 2018, the government has funded 23,000 units of social and affordable housing without distinguishing the two.

2018年以降、政府は社会的住宅と手頃な価格の住宅を区別することなく、23,000戸に資金を提供してきた。

The Société d'Habitation du Québec, which manages social housing funds, says the units should be built by 2028.

社会住宅基金を管理するケベック州居住協会（Société d'Habitation du Québec）は、2028年までにユニットを建設する必要があるとしている。

But it couldn't confirm how many of those units will actually be social housing.

しかし、そのうちの何戸が実際に社会住宅になるのかは確認できなかった。

Local organizations need to apply for subsidies to make that happen.

そのためには、地元の団体が補助金を申請する必要がある。

We've heard this claim over and over again.

私たちはこの主張を何度も何度も聞いてきた。

しかし、それは本当なのだろうか？

The housing crisis is caused by high immigration numbers.

住宅危機は移民の多さが原因である。

Yes, Québec did see a large increase in its population last year.

そう、ケベック州では昨年、人口が大幅に増加した。

But there was already a housing crisis before Québec took in those 270,000 temporary immigrants.

しかし、ケベック州が27万人の一時的移民を受け入れる前から、すでに住宅危機は起きていた。

Let's take Québec's North Shore, where virtually no immigrants settled last year.

ケベックのノースショアを例にとると、昨年はほとんど移民が定住していなかった。

Since 2020, rent still went up by 31% for available units there.

2020年以降、同地の空室賃料は31％上昇した。

Remember in the middle of the pandemic, when all immigration halted?

パンデミック（世界的大流行）の最中、すべての移民が停止したことを覚えているだろうか？

All over the province, the vacancy rate still went down while rents skyrocketed, even though we weren't letting anyone new in.

全州で空室率は下がり、家賃は急上昇した。

Recent reports even show that over the last 20 years, there were still more housing starts than there were new households.

最近の報告書によれば、過去20年間、住宅着工戸数は新規世帯数を上回っていた。

借地権の譲渡は大家にとって不利だ。

Lease transfers were intended to let a tenant out of their lease consequence-free by passing it over to a new tenant.

賃借権譲渡は、新しい賃借人に賃借権を譲渡することで、賃借人を結果的に退去させることを意図したものである。

This was seen as being a good thing for both parties, since landlords would keep getting rent payments without having to find a new tenant themselves.

大家は自分で新しい借主を探す必要がなく、家賃の支払いを受け続けることができるからだ。

In Québec, it used to be that landlords couldn't refuse a lease transfer unless they had serious concerns that the new tenant couldn't pay.

ケベック州では、以前は、新しい賃借人が支払えないという深刻な懸念がない限り、家主は賃貸譲渡を拒否できなかった。

That changed when Bill 31 was passed into law.

それが変わったのは、法案31が成立したときだ。

Landlords complained that they didn't have enough control over their tenants, while tenants claimed that lease transfers were an important tool to keep rents low.

家主は借主を十分に管理できていないと不満を漏らし、借主は賃借権の譲渡は賃料を低く抑えるための重要な手段だと主張した。

しかし、それは本当だろうか？

A lot of landlords realized that they could make a lot of profit from keeping their unit empty for a while and then hiking up the rent as much as they want when a new tenant moves in, getting away from the yearly increases recommended by the rental board.

多くの家主は、しばらく空室にしておき、新しい借主が入居したときに好きなだけ家賃を値上げすれば、賃貸委員会が推奨する毎年の値上げから逃れられ、多くの利益を上げられることに気づいたのだ。

しかし、リースのセクションGについてはどうだろう？

Landlords have to disclose the lowest rent paid in the last 12 months, allowing the tenant to negotiate the new rent or contest it at the rental board.

家主は過去12ヶ月間に支払われた最低家賃を開示しなければならず、借主は新しい家賃を交渉したり、賃貸委員会で異議を申し立てることができる。

But if the unit was empty that whole year, it won't apply, and some landlords simply don't fill out Section G in the hopes that the new tenant won't notice.

しかし、その年ずっと空室であった場合は適用されず、新しい借主が気づかないことを期待してセクションGに記入しない家主もいる。

では、リース移籍はオーバーなのか？

それでも受け入れてくれる家主もいる。

But generally speaking, it'll be much harder.

しかし、一般的に言えば、もっと難しくなるだろう。

Short-term rentals are eating up the housing supply.

短期レンタルは住宅供給を食い尽くしている。

If you've been following the housing crisis, you'll remember the outrage caused by short-term rental platforms like Airbnb.

住宅危機を追っている人なら、Airbnbのような短期賃貸プラットフォームが引き起こした怒りを覚えているだろう。

While some owners use the platform to rent out their own place for short-term stays, landlords also saw the opportunity to make big profit.

一部のオーナーは、このプラットフォームを短期滞在用の賃貸物件として利用しているが、大家もまた、大きな利益を得るチャンスだと考えている。

We've covered many stories of tenants who are rent evicted or pushed out by owners who effectively turn the building into hotels.

私たちは、建物を事実上ホテルにしてしまうオーナーによって、家賃を追い出されたり、追い出されたりするテナントの話を数多く取り上げてきた。

After all, if you can choose between renting to a tenant for $1,200 a month or making $4,000 a month off short-term rentals, sounds tempting.

結局のところ、テナントに月1,200ドルで貸すか、短期レンタルで月4,000ドル稼ぐかのどちらかを選べるなら、魅力的に聞こえる。

パンデミック以前の大きな問題だった。

That's when housing experts say they saw a surge in evictions from properties that ended up as short-term rentals.

住宅の専門家によれば、短期賃貸物件からの立ち退きが急増したのはその頃だという。

When tourism halted during lockdowns, a lot of those units were actually put back on the rental market.

ロックダウンの間、観光業が停止されると、実際に多くのユニットが賃貸市場に戻された。

Now tourism has rebounded and the trend is reversing again.

現在、観光業は回復し、トレンドは再び逆転している。

But this time, Quebec has way more restrictions in place.

しかし今回、ケベック州はさらに多くの制限を設けている。

In most of Montreal's boroughs, you can only put your primary residence on platforms like Airbnb, with very few exceptions.

モントリオールのほとんどの行政区では、ごく一部の例外を除いて、Airbnbのようなプラットフォームにしか自分の主たる住居を置くことができない。

Owners, including landlords, have to register with the province and must include the registration number on the listing or face fines up to $50,000.

家主を含む所有者は州に登録しなければならず、登録番号を物件に記載しなければ最高50,000ドルの罰金が科せられる。

Of course, there are people who get around the rules and enforcement has been tricky.

もちろん、ルールを回避する人たちもいるし、施行は難しい。

So are short-term rentals to blame for the housing crisis?

では、住宅危機の責任は短期賃貸にあるのだろうか？

Evictions are the number one reason people end up homeless in Quebec.

立ち退きは、ケベック州で人々がホームレスになる第一の理由である。

The vacancy rate is abysmal and there aren't enough large units fit for families.

空室率はひどいもので、家族向けの大型ユニットが少ない。

Turning housing units into short-term rentals contributes to that squeeze.

住宅を短期賃貸住宅にすることは、その圧迫につながる。

Barcelona and New York have outright banned short-term rentals.

バルセロナとニューヨークは、短期レンタルを全面的に禁止している。

Experts believe Montreal doesn't need to go that far.

専門家は、モントリオールがそこまでする必要はないと考えている。

Home sharing can be good, but they believe that running a short-term rental as a business should be banned.

ホームシェアリングは良いことだが、短期賃貸をビジネスとして運営することは禁止すべきだと考えている。

Claim number six is just too expensive for governments to solve the problem.

主張その6は、政府が問題を解決するには費用がかかりすぎるというものだ。

Experts say that kind of thinking is short-sighted and doesn't consider the ripple effects when there isn't enough social housing.

専門家によれば、そのような考え方は近視眼的であり、社会的住宅が十分でない場合の波及効果を考慮していないという。

Just delivering emergency services to someone is very costly.

誰かに緊急サービスを提供するだけでも大変なコストがかかる。

誰かが投獄されれば、非常に高くつく。

If they're in the hospital, even more costly.

入院していれば、さらに費用がかかる。

それらはすべて税金で賄われている。

Eventually, those who complain about high taxes will have to pay more to healthcare systems, policing, and so on.

結局、税金が高いと文句を言う人たちは、医療制度や警察などにもっとお金を払わなければならなくなる。

When you take all those factors into account and add up all the costs that fall on taxpayers anyway, government housing can prove more cost-effective and offer people more dignity.

こうした要素をすべて考慮し、納税者にかかる費用をすべて合算すると、政府住宅はより費用対効果が高く、より多くの人々に尊厳を提供することができる。

Not to mention, research shows that when there's a lack of social housing, there's more competition for the few affordable units out there and that creates pressure on the whole housing market.

言うまでもなく、ソーシャルハウジングが不足すると、数少ない手ごろな価格の住宅をめぐる競争が激化し、住宅市場全体に圧力がかかるという調査結果もある。

It's like the trickle-down effect in reverse.

トリクルダウン効果を逆にしたようなものだ。

The simplest way to solve this really is for the government to say it's not realistic for people who are under a certain income level to look for housing in the private rental market.

この問題を解決する最も簡単な方法は、政府が一定の所得水準以下の人々が民間の賃貸市場で住宅を探すのは現実的ではないと言うことだ。

We'll make sure there's enough of it out there.

The federal government used to ease the lack of affordable units with social housing and that's the case for many countries.

連邦政府はかつて、手頃な価格の住戸の不足をソーシャルハウジングで緩和してきた。

But Canada's been disinvesting for decades and provinces aren't always keen on filling that gap.

しかし、カナダは何十年もの間、投資を減らしており、地方はそのギャップを埋めることに必ずしも熱心ではない。

Quebec axed its social housing fund two years ago.

ケベック州は2年前に社会住宅基金を廃止した。

It created a new fund that lumps together market and social housing.

市場住宅と社会住宅をひとまとめにした新しいファンドを設立したのだ。