Let's fact-check some of the claims made about it.

それに関するいくつかの主張を事実確認してみよう。

Claim number one.

主張その1。

There's just way more people than there are homes.

家の数より人の数の方が圧倒的に多いんだ。

Fact! Over the last 20 years, the number of homes built was actually higher than the amount of new households, and that includes newcomers.

事実だ！過去20年間、住宅建設戸数は新規世帯数を上回った。

But why did rent still jump across the whole province over the last four years?

それにしても、なぜこの4年間、全州で家賃が跳ね上がったのだろうか？

In Montreal, rent went up by 27%, and that's the lowest of any city in Quebec.

モントリオールの家賃は27％上昇したが、これはケベック州のどの都市よりも低い。

Quebec's construction association says here's why.

ケベック州の建設協会は、その理由をこう語っている。

They're busy building condos, and small ones in particular.

特に小規模のコンドミニアムの建設に忙しい。

What's missing? Affordable units that can house larger families and more social housing.

何が足りないのか？大家族が住める廉価な住宅と、より多くのソーシャルハウジング。

So the problem isn't necessarily how much we're building, but what we're building.

つまり、問題は必ずしも建設量ではなく、何を建設するかということなのだ。

Experts say we're not going to get out of this affordability crisis when what's being built isn't necessarily what's needed, and it's out of many people's budgets.

専門家によれば、建設されるものが必ずしも必要なものではなく、多くの人々の予算から外れている以上、この値ごろ感の危機を脱することはできない。

Claim number two.

主張その2。

Social housing and affordable housing are equally helpful.

ソーシャル・ハウジングもアフォーダブル・ハウジングも同じように役に立つ。

Fact! They're not.

事実だ！彼らは違う。

One is far more impactful than the other.

一方は他方よりはるかにインパクトがある。

Social housing is owned by the province, and rent is based on a portion of a tenant's income.

ソーシャルハウジングは州が所有し、家賃は入居者の収入の一部に基づいて決まる。

In this case, that's 25%.

この場合は25％だ。

Right now, there are about 16,000 households on a waitlist for social housing in Montreal alone.

現在、モントリオールだけでも約1万6000世帯がソーシャルハウジングの入居待ちリストに載っている。

Affordable housing is based on market value and isn't necessarily affordable to the average person.

手頃な価格の住宅は市場価格に基づいており、一般庶民にとって必ずしも手頃な価格ではない。

Let's say the average 4.5 costs $2,000 a month.

仮に平均的な4.5人分の月給が2,000ドルだとしよう。

Then $1,500 might be considered affordable.

それなら1500ドルは手頃と言えるかもしれない。

Just a few years ago, $1,500 in rent would have been the average price, or even expensive.

ほんの数年前なら、家賃1500ドルは平均的な価格か、あるいは高かっただろう。

That's why advocates don't want the government to lump social and affordable housing funds together and are pushing for more social housing.

だからこそ擁護者たちは、政府が社会的住宅と手頃な価格の住宅基金を一緒くたにすることを望まず、社会的住宅を増やすよう働きかけているのだ。

Since 2018, the government has funded 23,000 units of social and affordable housing without distinguishing the two.

2018年以降、政府は社会的住宅と手頃な価格の住宅を区別することなく、23,000戸に資金を提供してきた。

The Société d'Habitation du Québec, which manages social housing funds, says the units should be built by 2028.

社会住宅基金を管理するケベック州居住協会（Société d'Habitation du Québec）は、2028年までにユニットを建設する必要があるとしている。

But it couldn't confirm how many of those units will actually be social housing.

しかし、そのうちの何戸が実際に社会住宅になるのかは確認できなかった。

Local organizations need to apply for subsidies to make that happen.

そのためには、地元の団体が補助金を申請する必要がある。

It estimates it'll be about 50-50.

半々くらいだろう。

We've heard this claim over and over again.

私たちはこの主張を何度も何度も聞いてきた。

But is it true?

しかし、それは本当なのだろうか？

Claim number three.

主張その3。

The housing crisis is caused by high immigration numbers.

住宅危機は移民の多さが原因である。

Yes, Québec did see a large increase in its population last year.

そう、ケベック州では昨年、人口が大幅に増加した。

But there was already a housing crisis before Québec took in those 270,000 temporary immigrants.

しかし、ケベック州が27万人の一時的移民を受け入れる前から、すでに住宅危機は起きていた。

Let's take Québec's North Shore, where virtually no immigrants settled last year.

ケベックのノースショアを例にとると、昨年はほとんど移民が定住していなかった。

Since 2020, rent still went up by 31% for available units there.

2020年以降、同地の空室賃料は31％上昇した。

Remember in the middle of the pandemic, when all immigration halted?

パンデミック（世界的大流行）の最中、すべての移民が停止したことを覚えているだろうか？

All over the province, the vacancy rate still went down while rents skyrocketed, even though we weren't letting anyone new in.

全州で空室率は下がり、家賃は急上昇した。

Recent reports even show that over the last 20 years, there were still more housing starts than there were new households.

最近の報告書によれば、過去20年間、住宅着工戸数は新規世帯数を上回っていた。

And that includes newcomers.

その中には新人も含まれる。

Claim number four.

主張その4。

Lease transfers are bad for landlords.

借地権の譲渡は大家にとって不利だ。

Fact.

事実だ。

Lease transfers were intended to let a tenant out of their lease consequence-free by passing it over to a new tenant.

賃借権譲渡は、新しい賃借人に賃借権を譲渡することで、賃借人を結果的に退去させることを意図したものである。

This was seen as being a good thing for both parties, since landlords would keep getting rent payments without having to find a new tenant themselves.

大家は自分で新しい借主を探す必要がなく、家賃の支払いを受け続けることができるからだ。

In Québec, it used to be that landlords couldn't refuse a lease transfer unless they had serious concerns that the new tenant couldn't pay.

ケベック州では、以前は、新しい賃借人が支払えないという深刻な懸念がない限り、家主は賃貸譲渡を拒否できなかった。

That changed when Bill 31 was passed into law.

それが変わったのは、法案31が成立したときだ。

Landlords complained that they didn't have enough control over their tenants, while tenants claimed that lease transfers were an important tool to keep rents low.

家主は借主を十分に管理できていないと不満を漏らし、借主は賃借権の譲渡は賃料を低く抑えるための重要な手段だと主張した。

But is that true?

しかし、それは本当だろうか？

Short answer, yes.

短い答えはイエスだ。

A lot of landlords realized that they could make a lot of profit from keeping their unit empty for a while and then hiking up the rent as much as they want when a new tenant moves in, getting away from the yearly increases recommended by the rental board.

多くの家主は、しばらく空室にしておき、新しい借主が入居したときに好きなだけ家賃を値上げすれば、賃貸委員会が推奨する毎年の値上げから逃れられ、多くの利益を上げられることに気づいたのだ。

But what about Section G of your lease?

しかし、リースのセクションGについてはどうだろう？

Doesn't it do the same thing?

同じことをするのでは？

Well, not really.

まあ、そうでもないよ。

Landlords have to disclose the lowest rent paid in the last 12 months, allowing the tenant to negotiate the new rent or contest it at the rental board.

家主は過去12ヶ月間に支払われた最低家賃を開示しなければならず、借主は新しい家賃を交渉したり、賃貸委員会で異議を申し立てることができる。

But if the unit was empty that whole year, it won't apply, and some landlords simply don't fill out Section G in the hopes that the new tenant won't notice.

しかし、その年ずっと空室であった場合は適用されず、新しい借主が気づかないことを期待してセクションGに記入しない家主もいる。

So are lease transfers over-over?

では、リース移籍はオーバーなのか？

Well, no.

まあ、違うね。

Some landlords will still accept them.

それでも受け入れてくれる家主もいる。

But generally speaking, it'll be much harder.

しかし、一般的に言えば、もっと難しくなるだろう。

Claim number five.

主張その5。

Short-term rentals are eating up the housing supply.

短期レンタルは住宅供給を食い尽くしている。

If you've been following the housing crisis, you'll remember the outrage caused by short-term rental platforms like Airbnb.

住宅危機を追っている人なら、Airbnbのような短期賃貸プラットフォームが引き起こした怒りを覚えているだろう。

While some owners use the platform to rent out their own place for short-term stays, landlords also saw the opportunity to make big profit.

一部のオーナーは、このプラットフォームを短期滞在用の賃貸物件として利用しているが、大家もまた、大きな利益を得るチャンスだと考えている。

We've covered many stories of tenants who are rent evicted or pushed out by owners who effectively turn the building into hotels.

私たちは、建物を事実上ホテルにしてしまうオーナーによって、家賃を追い出されたり、追い出されたりするテナントの話を数多く取り上げてきた。

After all, if you can choose between renting to a tenant for $1,200 a month or making $4,000 a month off short-term rentals, sounds tempting.

結局のところ、テナントに月1,200ドルで貸すか、短期レンタルで月4,000ドル稼ぐかのどちらかを選べるなら、魅力的に聞こえる。

That was a big problem pre-pandemic.

パンデミック以前の大きな問題だった。

That's when housing experts say they saw a surge in evictions from properties that ended up as short-term rentals.

住宅の専門家によれば、短期賃貸物件からの立ち退きが急増したのはその頃だという。

When tourism halted during lockdowns, a lot of those units were actually put back on the rental market.

ロックダウンの間、観光業が停止されると、実際に多くのユニットが賃貸市場に戻された。

Now tourism has rebounded and the trend is reversing again.

現在、観光業は回復し、トレンドは再び逆転している。

But this time, Quebec has way more restrictions in place.

しかし今回、ケベック州はさらに多くの制限を設けている。

In most of Montreal's boroughs, you can only put your primary residence on platforms like Airbnb, with very few exceptions.

モントリオールのほとんどの行政区では、ごく一部の例外を除いて、Airbnbのようなプラットフォームにしか自分の主たる住居を置くことができない。

Owners, including landlords, have to register with the province and must include the registration number on the listing or face fines up to $50,000.

家主を含む所有者は州に登録しなければならず、登録番号を物件に記載しなければ最高50,000ドルの罰金が科せられる。

Of course, there are people who get around the rules and enforcement has been tricky.

もちろん、ルールを回避する人たちもいるし、施行は難しい。

So are short-term rentals to blame for the housing crisis?

では、住宅危機の責任は短期賃貸にあるのだろうか？

Well, they don't help.

まあ、何の役にも立たない。

Evictions are the number one reason people end up homeless in Quebec.

立ち退きは、ケベック州で人々がホームレスになる第一の理由である。

The vacancy rate is abysmal and there aren't enough large units fit for families.

空室率はひどいもので、家族向けの大型ユニットが少ない。

Turning housing units into short-term rentals contributes to that squeeze.

住宅を短期賃貸住宅にすることは、その圧迫につながる。

Barcelona and New York have outright banned short-term rentals.

バルセロナとニューヨークは、短期レンタルを全面的に禁止している。

Experts believe Montreal doesn't need to go that far.

専門家は、モントリオールがそこまでする必要はないと考えている。

Home sharing can be good, but they believe that running a short-term rental as a business should be banned.

ホームシェアリングは良いことだが、短期賃貸をビジネスとして運営することは禁止すべきだと考えている。

Claim number six is just too expensive for governments to solve the problem.

主張その6は、政府が問題を解決するには費用がかかりすぎるというものだ。

Fact.

事実だ。

Experts say that kind of thinking is short-sighted and doesn't consider the ripple effects when there isn't enough social housing.

専門家によれば、そのような考え方は近視眼的であり、社会的住宅が十分でない場合の波及効果を考慮していないという。

Just delivering emergency services to someone is very costly.

誰かに緊急サービスを提供するだけでも大変なコストがかかる。

If someone's incarcerated, very costly.

誰かが投獄されれば、非常に高くつく。

If they're in the hospital, even more costly.

入院していれば、さらに費用がかかる。

All those are paid through taxes.

それらはすべて税金で賄われている。

Eventually, those who complain about high taxes will have to pay more to healthcare systems, policing, and so on.

結局、税金が高いと文句を言う人たちは、医療制度や警察などにもっとお金を払わなければならなくなる。

When you take all those factors into account and add up all the costs that fall on taxpayers anyway, government housing can prove more cost-effective and offer people more dignity.

こうした要素をすべて考慮し、納税者にかかる費用をすべて合算すると、政府住宅はより費用対効果が高く、より多くの人々に尊厳を提供することができる。

Not to mention, research shows that when there's a lack of social housing, there's more competition for the few affordable units out there and that creates pressure on the whole housing market.

言うまでもなく、ソーシャルハウジングが不足すると、数少ない手ごろな価格の住宅をめぐる競争が激化し、住宅市場全体に圧力がかかるという調査結果もある。

It's like the trickle-down effect in reverse.

トリクルダウン効果を逆にしたようなものだ。

The simplest way to solve this really is for the government to say it's not realistic for people who are under a certain income level to look for housing in the private rental market.

この問題を解決する最も簡単な方法は、政府が一定の所得水準以下の人々が民間の賃貸市場で住宅を探すのは現実的ではないと言うことだ。

We'll make sure there's enough of it out there.

十分な量を確保する。

The federal government used to ease the lack of affordable units with social housing and that's the case for many countries.

連邦政府はかつて、手頃な価格の住戸の不足をソーシャルハウジングで緩和してきた。

But Canada's been disinvesting for decades and provinces aren't always keen on filling that gap.

しかし、カナダは何十年もの間、投資を減らしており、地方はそのギャップを埋めることに必ずしも熱心ではない。

Quebec axed its social housing fund two years ago.

ケベック州は2年前に社会住宅基金を廃止した。

It created a new fund that lumps together market and social housing.

市場住宅と社会住宅をひとまとめにした新しいファンドを設立したのだ。

Now, why is that a problem?

さて、なぜそれが問題なのか？

Check out this fact check.

このファクトチェックをご覧いただきたい。

Experts say it'll take billions of dollars over the next few decades for Quebec to catch up with demand.

専門家によれば、ケベック州が需要に追いつくには、今後数十年にわたって数十億ドルが必要だという。

But the ripple of solving a housing problem could solve other big social expenditures.

しかし、住宅問題を解決する波紋は、他の大きな社会支出を解決する可能性がある。

Claim number seven.

主張その7。

There's just too many barriers to building homes.

住宅建設にはあまりにも多くの障壁がある。

Quebec needs to build 150,000 new units per year over the next decade to preserve affordability.

ケベック州は、手頃な価格を維持するために、今後10年間で年間15万戸の新規住宅を建設する必要がある。

But in 2023, only about 30,000 started construction.

しかし、2023年には約3万人しか着工していない。

Why is that?

なぜですか？

Partially because those who want to build homes, sometimes that's the government, but mostly private developers, have some hoops to jump through.

その理由のひとつは、住宅を建てたい人たち（政府の場合もあるが、たいていは民間のデベロッパーである）には、飛び越えなければならない難関があるからだ。

Let's break down which ones are very real and some that might be overstated.

どのようなものが現実的で、どのようなものが誇張されすぎているのかを見てみよう。

Barrier one.

第1関門。

There's just not much open space to build in cities.

都市部には建設可能な空き地があまりない。

Now, that one is very real.

これは現実的だ。

Urban sprawl has reached the limits of where people can reasonably commute from.

都市のスプロール化は、人々が合理的に通勤できる場所の限界に達している。

And within metropolitan areas, there's virtually no space left that hasn't been developed.

大都市圏では、開発されていないスペースはほとんど残っていない。

Compared to other Canadian cities, a lot of Montreal is already multifamily housing.

カナダの他の都市と比べると、モントリオールの多くはすでに集合住宅になっている。

But efforts to develop green space do run into environmental and resident opposition.

しかし、緑地を開発しようとする努力は、環境や住民の反対にぶつかることもある。

Which brings us to barrier number two.

これが2つ目の障壁だ。

Or not in my backyard mentality.

あるいは、私の裏庭にはいない、というメンタリティだ。

Overstated? Maybe.

大げさ？そうかもしれない。

NIMBYism does shut down some housing developments.

NIMBY主義は、いくつかの住宅開発を閉鎖する。

A low-cost rental project was axed in Montreal's West Island after residents raised concerns about property value and possible criminal activity.

モントリオールのウェストアイランドで、資産価値と犯罪行為の可能性を懸念する住民の声を受け、低価格の賃貸プロジェクトが中止された。

But some experts say it isn't as big of a problem in Montreal, where most of our housing stock is already low-rise apartments, compared to places like the Toronto area, which is mostly single-family homes.

しかし、一戸建てが多いトロントなどに比べ、住宅ストックのほとんどがすでに低層アパートであるモントリオールでは、それほど大きな問題ではないと言う専門家もいる。

Barrier number three.

第3の壁。

Zoning.

ゾーニング

Now, that one is overstated.

今のは大げさだ。

People often point the finger to restrictive zoning laws that limit densification by, say, limiting the height of buildings or the type of housing that can be built.

人々はしばしば、例えば建物の高さや建設可能な住宅の種類を制限することによって密集化を制限する制限的なゾーニング法を指弾する。

Most cities do have strict zoning rules, but that might be overstated for Montreal.

ほとんどの都市には厳しいゾーニング規則があるが、モントリオールの場合は大げさかもしれない。

Like I said, a lot of the cities already zoned for multifamily housing.

私が言ったように、多くの都市はすでに集合住宅用にゾーニングされている。

And policy's been changing.

政策も変わってきている。

Toronto recently banned the conversion of duplexes and triplexes into single-family homes.

トロントは最近、二世帯住宅や三世帯住宅を一戸建てに改築することを禁止した。

And Bill 31 gave cities the power to ignore some of their own urban planning rules and allows for the conversion of things like basements and garages into their own housing unit.

そして法案31は、都市に都市計画規則の一部を無視する権限を与え、地下室やガレージなどを住宅に転用することを可能にした。

Barrier four.

第4の壁

Red tape and bureaucracy.

お役所仕事と官僚主義。

Now, those are overstated.

今は、それは大げさだ。

A recent study showed that those factors are not the main obstacles to solving Quebec's housing crisis.

最近の調査では、ケベック州の住宅危機を解決する主な障害はこれらの要因ではないことが示された。

Developers are.

開発者は以下の通り。

Again, Bill 31 allowed cities to ignore their own bylaws to fast-track construction and Montreal introduced measures to reduce delays in obtaining building permits.

法案31では、市は条例を無視して工事を迅速に進めることができるようになり、モントリオールは建築許可取得の遅れを軽減する措置を導入した。

Trends in the housing sector over the last 20 years show that the industry actually thrived under existing rules.

過去20年間の住宅業界の動向は、既存のルールのもとで業界が実際に繁栄していたことを示している。

There were massive investments in housing, and yet prices went up exponentially.

住宅への大規模な投資が行われたが、価格は指数関数的に上昇した。

Why?

なぜですか？

Private sector developers simply don't want to build affordable housing, and social housing hasn't been the government's priority.

民間デベロッパーは手ごろな価格の住宅を建設したがらないし、社会的住宅は政府の優先事項ではない。