I now want to play a little bit of devil's

私は、現在私自身で悪魔の主張を、

advocate with myself.

してみたいと思います。

I made this argument where I show that for the exact

私は、正確な同一の家と、 それを示すこの議論をしました、

identical house, if these are the numbers -- I mean you'd

これらの数であるならば、

have to work it out based on your market, and what the

つまり、市場と数がその時にそうであることに基づいて、

numbers are at the time.

あなたはそれを考え出さなければならないでしょう。

But if this is the comparable rent for a $1 million house, I

しかし、これが100万ドルの家に、 相当する家賃であるならば、100万ドルの家のために、

showed you that for the $1 million house you're burning

あなたが1年につき4万ドルを費やしていることを、

$40,000 a year.

私はあなたに明らかにしました。

This is not money that is going to build equity.

これは資産を形成するお金ではありません。

This not money that's going to the principal of your house.

これはあなたの家の元金のお金になる物でもありません。

This is money that just going out of your pocket, you'll

このお金はあなたのポケットからただ出て行くお金で、

never see again.

もう二度と戻ってこないお金です。

In a way, and actually not in a way, in reality, you can

ある意味では実際に実際にはない方法で、

view this $40,000 as rent on the money that you borrowed.

あなたはこの4万ドルをあなたが借りたお金の、 使用料であるとみなすことができます。

Interest is nothing but rent.

金利は何もないが、借りています。

So when you have an asset, if the asset is cash, the rent on

あなたに資産がある時、もし資産が現金で、 その家賃は金利で、

it is interest. If the asset is a house, the rent on it is

もし資産が家なら、あなたの家賃は毎月の、

your monthly rent payment.

家賃の支払いです。

So when you think of it this way, when people say home

ですから、それはこのように考えるとき、 人々は家の所有権を言うとき、

ownership, they really aren't homeowners yet.

彼らはまだ住宅所有者ではありません。

You're not a homeowner until you don't have debt.

あなたの借金がなくなるまで、 あなたは住宅所有者ではありません。

You are a money renter.

あなたは債権者です。

So your choice is either to be a money renter here, or to be

そこであなたの選択はお金を借りる人になるか、 家を借りる人の、

a house renter here.

どちらかになります。

And I show that you are burning

私は、ほとんど二重にお金を費やしている事を、

almost double the money.

示しました。

But then there's the argument of well, there are advantages,

しかし、その後、議論があります、この家を買うことに、

still, to buying this house.

利点がまだあります。

And what are they?

それは何でしょう？

Well one example is, in this situation, if I did get a

この状況での一つの例は、 もし私が固定金利住宅ローンを受け、

fixed-rate mortgage -- and we learned, when you look at all

私達は学びました、あなたはすべてのそれらの、 変動金利住宅ローンを見たとき、

those adjustable-rate mortgages, we know that a lot

人々がそれをしなかった事を、

of people didn't.

知っています。

But if I have a fixed-rate mortgage, I know what my

でも、私が固定金利住宅ローンを受けた時、

payment is for the foreseeable future, for the next 30 years.

私は当面の間、30年間の支払い金額は解っています。

While my landlord, in this case, they could

私の家主が、この場合には、彼らは私の家賃を、

keep raising my rent.

上げ続けることができます。

So this might look good right now, but what if my landlord

今は良い様に見えるかもしれませんが、しかしもし家主が、

raised the rent to, I don't know, $3,500 a month.

例えば3,500ドル/月に値上げをします。

Well then, out of your pocket, 0.5 times 12, you'd be

そして、あなたの所から、35×12＝42、 1年間に4.2万ドルを、

spending $42,000 a year.

費やす事になります。

And then of course you get the interest from the money that

そしてもちろん、あなたが銀行に入れたお金から、

you put in the bank.

金利を得る事が出来ます。

Plus 10.

(プラス10）

Oh, minus 10 actually, sorry.

(おっと、マイナス10ですね。ごめんなさい。)

So in that case, if the rent goes up, then out of your

この例では、家賃がもし上がったら、あなたの元から毎年、

pocket is $32,000 every year.

3.2万ドルが出費される事になります。

Right?

良いですね？

Or what if the interest that you get on your cash in the

そして、もしあなたが銀行に預けているお金が、

bank goes down?

少なくなったら？

Then this $10,000 thousand will become lower.

この1万ドルが低くなります。

But as we can see, the rent would have to go up a lot to

しかし、私達が見る事が出来る様に、 家賃はこれを損益なしの状況にするために、

make up for $41,000, to make this a break-even situation.

4.1万ドルを補うために非常に上がらなければならないでしょう。

Let's figure out how much it would have to go up.

いくら上がらなければならないか、 計算してみましょう。

So in this first scenario, in order for your net outflow to

最初のシナリオでは、あなたの純流出が4.15万ドルであるために、

be $41,500, assuming you're getting $10,000 from the money

あなたが銀行から1万円を得ていると仮定すると、

in the bank, your rent would have to be $51,500.

あなたの家賃は5.15万ドルでなければならない。

Right?

良いですね？

Because you're getting $10,000 from the bank.

なぜなら、あなたは銀行から1万ドル得ているからです。

And so divided by 12, your rent would have to be $4,300

12で割ると、あなたの家賃は4,300ドル/月になります。

in this situation to make this a break-even proposition.

これに損も得もない提案をするこの状況で。

This is another way to view it.

これは、それを違う角度で見る別の方法です。

If I were to buy the house, and if I were to move, how

もし私が家を買う事になっているが、 家を出ないとならない場合、

much would I have to rent this house out for, in order to not

私はお金を損しない為に、幾らでこの家を貸し出さなくて、

be losing money every month?

ならないでしょうか？

Well I would have to rent it out for $4,300 a month, even

私はこの家を4,300ドルで貸し出さなければいけません。

though maybe the market rents are only at $3,000.

多分、市場の価値は3,000ドルにもかかわらず。

And there is another devil's advocate argument.

また、別のあまのじゃく議論があります。

And that's, well, housing -- and this is something that you

そして、それは住宅です。

heard a lot about three years ago.

これはあなたが約3年前に多くのことを聞いたものです。

And a lot of these people aren't talking as much now.

そして、多くの人が今これらの事について話をされていません。

But they would say, housing has never -- housing has done

しかし、彼らは言います、 「住宅はこれまでそうではありませんでした。」

nothing but gone up, and I will build equity just from

住宅は何もしないで、価値が上がりました。

housing appreciation.

私はちょうど資産を住宅評価から作り上げます。

So how much does my house have to appreciate every year?

私の家は毎年幾ら評価を 上げなければ、ならないですか？

Well, to make up this difference-- $41,500 minus

さて、この差を補う為に、4.15万－2.6万＝、

26-- so to make up that $15,500 difference every year,

毎年その1.5万ドルの差を補うために、

this is $15,500 favorable.

これは、1.5万ドル有利です。

My house would have to appreciate by a comparable

私の家は、相当する量によって価値が上がらなければなりません

amount, right?

良いですね？

So how much appreciation is that on my house?

それでは、私の家はどの位、価値を上げますか？

Well that's a $1 million house, right?

この家は100万ドルの家です。良いですね？

So $15,500 appreciation on a $1 million house.

100万ドルの家に1.55万ドル価値を上げます。

I'm doing everything in thousands, so 1,000 thousands

全て千単位で計算します。ですので、

is a million.

1,000は百万です。

So that's only 1.5% appreciation.

それは、たった1.5％、価値が上がっただけです。

So if my house appreciates by 1.5%, that's it-- 1.5%.

もし、私の家の評価が1.5％上がると、 (たったの1.5％！)

If my house just appreciates by 1.5%, I'm going to make up

もし、私の家の評価が1.5％上がると、 私は1.55万ドルを、

this $15,500.

調達します。

And so it is worth it for me.

それは私の為の価値になります。

It is worth it for me to blow this money by having kind of

私が家を借りるために支払わなければならない、 より多くのためにお金を借りて 、

an increased -- by renting the money for more than I would

私は、増加のようなものを持っていることによって、

have to pay to rent the house.

このお金を失うためにそれは価値がある。

And that might sound like a very reasonable proposition,

そして、それは非常に妥当な提案のように、 聞こえるかもしれません

that the house will appreciate by 1.5%.

その家は1.5％の価値を上げます。

From 2001 to 2005, 2006, houses were appreciating like

2001年から2005年、2006年位まで、 住宅価格は毎年10％～15％、

10%, 15% a year.

評価を上げました。

So it seemed -- and a real estate agent would often do

不動産エージェントは頻繁にあなたと計算して、

this very math with you, and say, well, you're definitely

あなたの家は確実に1.5％価値が上がると言う事と、

going to get 1.5%.

思われます。

In fact, you're probably going to get 10% appreciation.

実際には、あなたの家は10％の評価が上がったでしょう。

And you're going to make much more than this.

そして、あなたはこれよりはるかに多くの利益を作るでしょう。

But think about, in the presentation of the balance

しかし、考えてみましょう。 バランスシートと投機のプレゼンテーションで、

sheet and leverage, what happens if housing prices go

住宅価格が1.5％落ちたら、

down by 1.5%?

どうなりますか？

What happens if it's minus 1.5%?

1.5％下がったら、どうなるでしょう？

Well, then you're going to spend this much to rent the

あなたは、このお金の為に、多くのお金を費やします。

money, right?

良いですね？

And you're not going to gain this much.

そして、あなたはこれの利益を受けません。

You're going to lose this much every year.

あなたは、このお金を毎年失います。

And so the proposition becomes even worse.

そして、計画はさらにより悪くなります。

So this is a big deal.

これは大きなディール(取引)です。

Now that, I think, on a nationwide basis, a lot of the

今は、私が思うに、全国的に、住宅指標の多くは、

housing indices show that housing prices have gone down,

住宅価格がダウンしていることを示しており、

I think by 6%.

私が思うに6％程ね。

That's what the Case-Shiller index says.

ケース・シラー指数いわく、

6% is a lot.

6％は大きいとの事です。

Especially on a $1 million house, that's $60,000 a year

特に100万ドルの家では、毎年6万ドルが、

that's just evaporating.

ただ蒸発しています。

That's wealth that someone thought they had, that's just

それは、誰かが彼らが持っていると思った富で、

disappearing out of their equity.

それは、ただ彼らの資産から消えています。

So this is rationale of pay more to rent the money for a

これは、家のためにお金を借りるなら、

house than to rent the house is justified if

住宅価格が上がるならば家を賃貸する方が正当化される、

housing prices go up.

理論的な根拠です。

It becomes 10 times worse when housing prices are flat.

住宅価格が横ばいの時は、10倍悪くなります。

Or, God forbid, if housing prices actually go down.

または、とんでもなく、住宅価格が実際に下がるならば。

And now we see that housing prices actually go down.

そして、実際に現在、住宅価格は下がっています。

In the last couple of years especially, in the areas

特にこの数年で、ベイエリア、フロリダ、カリフォルニアで、

where, like the Bay Area, or Florida, or California,

特に南カリフォルニアの住宅価格が、

especially Southern California,

下がっており、これらで実際に、

where this is happening.

起こっています。

And back even two or three years ago, when people used to

2年前から3年前には、以前、人々は、

make this argument.

この議論をしていました。

People used to make the argument, well you know, my

人々は以前、議論をしていました。あなたも知ってる通り、

house just has to go up 1% or 2% percent, and I'm going to

家は1％から2％上がらなくてはならない。

make up the difference.

違いを作りましょう。

I'd say well, why is your house going to

なぜ、あなたの家は1％から2％、値段が、

go up 1% or 2% percent?

上がるのですか？

I mean, there has to be some reason why next year someone's

意味は、来年誰かが喜んで2％多く支払う、

willing to pay 2% more for that house.

理由がなくてはなりません。

Is it because rents are going up 2% a year, so the income

それは、家賃が2％上がるので、

stream is going to be 2% higher?

収入の流れは2%より高くなるでしょうか?

And actually in the Bay Area, from 2001 to roughly 2003,

実際、ベイエリアでは、2001年から、大体2003年まで、

rents were going down.

家賃は下がりました。

And there were actually people moving out.

実は人々は、そこから引越ししていました。

All the tech workers were getting laid off.

すべての技術労働者が一時解雇を受けていました。

You had a lot of programming jobs being outsourced to India

沢山のプログラミングの仕事がインドや他の国に、

and wherever else.

アウトキャストされていました。

So you had this whole situation where the population

この全体的な状況があったので、

was actually decreasing.

ここの人口は減りました。

Demand for housing was going down.

家の需要が減りました。

But for some reason housing prices were going up.

しかし、いくつかの理由で住宅価格が上がりました。

So people said well, they've been going up for the last

人々は、この5年間上がってきたので、

five years, so they'll continue.

継続して上がるだろうと考えました。

And they've never gone down, et cetera, et cetera.

住宅価格は下がりませんでしたので。

But it didn't make an economic argument.

しかし、それは経済的な議論はされていなかった。

And I'll show in a future video that the only reason why

私は、将来のビデオの中でその唯一の理由を示します、

housing prices did go up is that it just became easier and

住宅価格が上がった事により、住宅を買う事が、

easier and easier to buy a house.

非常に簡単になりました。

The standards that banks used for giving out a loan became

銀行がローンを融資する、基準が非常に、

lower and lower and lower.

低く、低くなりました。

There are actually examples in Southern California, and in

これは実際の南カリフォルニア、サンホセなどの郊外で、

San Jose and some of the suburbs, where people who had

人々は年間に3万ドルや4万ドルの値上がりを、

incomes of $30,000 or $40,000 a year.

得ていました。

The bank actually gave them a $1 million loan to buy a $1

銀行は彼らに100万ドルの家を買うために、 それらの値上がりに基づいて、

million house, based on stated income.

100万ドルの融資を与えていました。

There's things called stated income loans, where you just

ステイテッド・インカム・ローンというのがあり、 それはただ銀行に何を得るか、

tell the bank what you earn.

伝えるだけです。

You don't have to prove it to them.

あなたは彼らにそれを証明する必要はありません

And so every year that went by, it just became easier and

そして、それは毎年、

easier and easier.

簡単に簡単になりました。

More and more people just thought that housing always

より多くの人々が、家は疑いなく値上がりすると、

appreciates.

考えていました。

So that's why they want to pay more and more to essentially

ですので、彼らは家の為に、お金を支払い、その為に、

rent the money for a house.

本質的に、さらにお金を借りました。

And this became a self-fulfilling prophecy.

そして、それは自己実現的予言になってしまいました。

But as we see on the way down, it works

しかし、落ち目に見えるように、

completely against you.

それは完全にあなたに悪く作用します。

So in the situation where we are now, where nationwide

それで、私達が現在いる状況では、

housing prices are actually declining-- and actually they

全国的な住宅価格は実際、落ちています。

will decline until this rent-versus-buy equation

そして、実は、この使用料対買物方程式が、

starts to make a little bit more sense-- it really hurts

もう少し意味をなし始めるまで、彼らは断ります。

the home buyer.

それは住宅購入者を本当に傷つけます。

And what's even worse, and this is kind of adding insult

そして更に悪い事に、これは踏んだり蹴ったりの一種で、

to injury, is that this guy, if I bought this house, and

ある男の人が、もしこの家を買い、そして突然仕事を失い、

all of a sudden I lose my job, and I can't pay the house

家のローンが払えなくなり、

back, I might lose my entire $250,000 down payment because

私は全ての頭金25万ドルを失うかもしれません、

maybe I can't sell the house, or the house

なぜなら多分、家を売る事が出来なくなるか、

is selling for less.

家はより安い値段で売られます。

Or maybe I want to move, and there's no one out there who

引越しをしたくなりますが、そこに家を買える人は居ません、

can buy a house because the banks all of a sudden got

なぜなら、銀行は突然ずる賢くなり、

smart again, and realized that they should become more

彼らは誰にお金を融資するか、

serious in terms of who they give money to.

厳選しなければならない事に気付いたのです。

And so I'm stuck holding this house, and my flexibility in

そして、私はこの家を保持しているので、 私がどこに動くことができるかという、

terms of where I can move is limited.

私の柔軟性が制限されます。

Actually a friend of mine was telling me that they've

実は私の友達が、実は勉強したと、

actually done studies.

伝えてきました。

And there's a correlation between

そして、失業と持ち家主の間に、

unemployment and home ownership.

相関関係があります。

Because when you own a home, you have less flexibility in

なぜなら、あなたが家を所有している時、 あなたは仕事を探す際に、

looking for a job.

柔軟性がより少なくなります。

If I have a house in San Jose but there's a job in LA, I

もし、私がサンホセに家を持っているが、 ロスに仕事がある場合、

might not be able to take that job because I

私は恐らくその仕事を請けられないでしょう、

can't sell my house.

なぜなら家を売れないからです。

Or I might not even want to look for a job in LA.

それか、私はロスで仕事を見つける事はしないでしょう。

While the renter, of course, my lease ends and I leave.

もし、家を借りていて、契約が切れたら、 そこから動くでしょう。

So this is just a rough sense of the rent versus buy.

これは、借りるか買うかのラフな感覚です。

And I know I get very impassioned about this.

そして、私は、これに関して、 非常に情熱的になるのを知っています。

But that's just because I explain this a lot.

しかし、それは私がただ、沢山説明するからです。

And when I'm at parties and I start talking about the

そして、パーティーの時、 私がこれの計算について話し出した時、

calculations, people's eyes glaze over.

人々は目をかすめます。

But I made this video now and I'll just tell

でも、私は今このビデオを作り、

people to watch it.

私は人々にこのビデオを見る様に伝えるだけです。

See you in the next video.

それでは、次のビデオで。