I'm now going to take a slight tangent and cover a topic

これから、皆さんに関係されると思われる、

that, I think, this is probably the single most

ひとつのとても重要な事について、

important video that really anyone can watch.

説明したいと思います。

I go to all of these parties where I go see family.

(私が家族を見に行くこれらのパーティーのすべてに行きます。)?

And my wife and I right now, we live in Northern

私と私の妻は現在、北カルフォルニアに住んでます。

California.

ちなみに借りています。

And we're renting.

そして、選択によって指摘したいと思います。

And I like to point out, by choice.

そして、私は数名家族がいます、なぜ買わないのでしょうか？

And I have family members, why don't you buy?

あなたが人生のその段階に居て、

You're at that stage in life, that's a major

これはその全ての重要な段階です。

milestone, all of this.

そこには購入する沢山のプレッシャーがあります。

There's a lot of pressure to buy.

そして、友達に私は住宅を購入しないと、

And when I tell friends, I tell them I'm

告げました。

not going to buy.

なぜなら、私はかなり確信して、

Because I think I'm pretty convinced, almost 100%

100％確信して、

convinced, that housing prices are going to revert back.

住宅価格が元に戻そうとしているのを確信していました。

And I'm going to do a bunch of presentations to

私はそれらがそうする、正当化する多くのプレゼンテーションを、

justify why they will.

するつもりです。

But then my friends, they'll just throw out the statement

でも私の友達は、

that I hear from them, that you hear from real estate

彼らは私から聞いた意見を捨て、

agents, because obviously they want you to buy.

不動産エージェントから話しを聞くでしょう、

Well, isn't buying always better than renting?

彼らは明らかに買いたいので。

And I think that kind of common wisdom comes out of the

さて、いつも買うのは借りるほど安くはありませんか?

notion of, when you have a mortgage or when you borrow

私は、その種類の一般的な知恵が概念から来ると思います。

money to live in a house, every month that money that

あなたが住宅ローンを受ける時かお金を借りて家に住む時に、

you give to the bank is kind of going into savings.

毎月銀行に貯金をする様に、

That's the perception.

貯金をする様に、

While when you rent, that money's just

支払いますね。

disappearing into a vacuum.

それは勘ですが。

In this video I'm going to work through that assumption,

あなたがお金を借りている時、そのお金は、

and see if that actually is the case.

ただ真空に見えなくなっています。

So let's say I have a choice.

今回のビデオでは、私はその仮定を通して、

Let's say there are two houses.

実際のケースを見ながら説明したいと思います。

This is house number one.

選択肢を持っているとします。

And this is house number two.

3つか、2つの家があります。

And let's say that they're identical houses.

これは1番の家。

These are three bedroom, two bath, townhouses some place in

これは2番の家。

Silicon Valley, which is where I live.

それでは、これらの家は同じだとしましょう。

And I want to live in one of these houses.

それらの家は、3つのベッドルームがあり、2つのバスルームあり、

I'm indifferent as to which house I live in, because they

シリコンバレーのどこかのタウンハウス。 (それは、私が住んでいるところです)。

are identical.

私はそれらの家のいずれかに住みたい。

So living in them is the identical experience.

それらは同一ですので、私はどの家で住むかに関しては、

I can rent this house for $3,000 a month.

無関心です。

Or I could buy this house for $1 million.

それらに住むことは、まったく同じ経験になります。

And let's say that in my bank account right now, let's say I

この家は月に3,000ドルで借りる事が出来ます。

have $250,000 cash.

それか、この家は100万ドルで買う事が出来ます。

So let's see what happens in either scenario.

私の現在の銀行貯金は、

Let's see how much money is being burned.

25万ドル持っているとしましょう。

So in this scenario what happens?

この2つのシナリオに何が起こるでしょうか。

I'm renting.

幾らのお金を費やすか見てみましょう。

So in a given year, let's just see how much money comes out

このシナリオではどうなるでしょうか？

of my pocket.

私は借りています。

So in a given year I pay $3,000.

それでは特定の1年間で、

$3,000 times 12 months, so I lose $36,000.

幾らのお金が私のポケットから出て行くでしょうか。

So I'll put a negative there, because that's

3,000払って、1年間ですから、

what I spend in rent.

3,000×12で36,000ドル失います。

$36,000 per year in rent.

ここにマイナスを入れます。

And then of course I have that $250,000.

それは私が家賃に費やすものだからです。

I'm going to put that into the bank, because I have nothing

1年間に36,000ドルです。

else to do with it.

もちろん、貯金の25万ドルを持っています。

I didn't buy a house with it.

私はその現金を銀行に預けます、

And let's say that I can, in the bank, let's say

なぜなら、それ以外では家を買う事が出来ないので。

I put it in a CD.

それで私は家は買っていません。

And I get 4% on that.

例えば、銀行に、

So let's see, 250, that's what? $10,000, I think.

定期預金を預けています。

That's 0.04.

それは4％の金利が付いています。

Right, I get $10,000 in interest a year on that.

25万ドルの金利は幾らでしょう。1万ドルですね。

So I get $10,000.

0.04

So plus $10,000 a year in interest.

合っていますね、1年間に1万ドルの金利を受け取ります。

So out of my pocket, for the privilege of living in this

そう、1万ドルを受け取ります。

house, in Silicon Valley, with beautiful weather, out of my

金利で1万ドルがプラスされます。

pocket every year goes $26,000.

天気の良いシリコンバレーのこの家に住む為に、

So that's scenario one.

私のポケットから、

So what happens if I give in to the peer pressure of

1年間に2.6万ドルが、

family, and realtors, and the mortgage industry, and I buy

出て行きます。

this house for $1 million?

これがシナリオ１です。

Well I only have $250,000, which is more, frankly, than

それで、私が家族、および不動産業者の周囲からのプレッシャー、

most people who buy $1 million houses have. But I have

および住宅ローン産業に屈して、100万ドルでこの家を買うなら、

$250,000 cash.

どうなりますか？

So I need to borrow $750,000.

率直に言って私は25万ドルしか持っていません、

So I take out a mortgage for $750,000.

ただほんとんどの人は100万ドルを買うでしょう。

And I'm going to do a slight simplification.

でも、私は25万ドルの現金を持っております。

And maybe in a future presentation, I'll do kind of

75万ドル借りる必要がありますね。

a more complicated one.

だから私は、75万ドルのために住宅ローンを借ります。

In a lot of mortgages, when you pay your monthly payment,

そして、私はわずかな簡素化をするつもりです。

most of your monthly payment, at least initially, is the

そして、たぶん今後、

interest on the amount that you're borrowing.

もっと複雑なのもをビデオでやります。

And you pay a little bit extra on that, to

多くの住宅ローンの中で、月々の支払いをする時、

bring this value down.

少なくとも当初は、毎月の支払額のほとんどは、

That's called paying off the principal.

借りている金額に利息が付いています。

You can also take an interest-only loan, but the

そして、あなたは、この値を下げるには、

component of the interest is the same.

その上に少し余分を支払います。

Essentially, when you take a traditional mortgage, kind of

それは元金返済と言います。

a 30-year fixed, every month you're paying a little bit

また、利息のみの融資を受け取る事が出来ます、

more than the interest, just to take down the balance.

しかし構成されている金利は同じです。

But for the simplicity of this argument, I'm just going to

本来、従来の住宅ローンを受ける時は、

say that we're doing an interest-only mortgage.

30年間の間、固定され、

And then maybe with any extra savings, I can

単にバランスを取るだけに、毎月金利より少し、

pay down the principal.

支払いを行います。

And that's the same notion.

しかし、この議論の単純化のために、

And right now, if I do 25% down, and I'm buying a $1

住宅ローンの利息だけやりましょう。

million house, I'll have to take a $750,000 mortgage.

そして多分、余分なコスト削減で、

I don't know what a good rate is, 6%?

私は、元本を返済することができます。

So let's say at 6% interest. So to live in this house, how

そして、それは同じ概念です。

much am I paying just in interest?

それで、もし25％下げて、

Well I'm paying $750,000 times 6% a year.

100万ドルの家を買ってみましょう。

So $750,000 times 0.06 is equal to $45,000 in interest.

私は75万ドルの住宅ローンを組む必要があります。

That's coming out of my pocket.

利息は6％でしょうか。

And of course, on a monthly basis, that means in interest

利息は6％にしましょう。

per month, I'm paying, just to get an idea.

この家に住むために、

I'm paying about $3,700, $3,800 in interest a month.

幾らの利息を支払うでしょうか？

My mortgage actually might be something like $4,000 a month.

75万ドルの6％を毎年支払います。

So I pay the interest. And then I pay a little bit to

75万×0.06＝4.5万の利息です。

chip away at the whole value of the loan.

それらが支出されます。

It takes 30 years to chip away at the whole thing.

もちろん、月間ベースで、

And over time, the interest component becomes less, and

それは月利という意味です。

the principal becomes more.

計算してみましょう。

But for simplicity, this is the interest that I'm paying.

私は月間、3,700ドルから3,800ドルの利息を払います。

$45,000 a year.

私の住宅ローンは、実際には月に4000ドルの様なものですね。

And then of course at a party, when I start to explain this,

利息を払います。

it's like, ah-ha.

それと、ローン全体を払うために、

But interest on a mortgage is tax deductible.

少しずつ、くずしていきます。

And what tax deductible means, is that this amount of money

それを全て支払う為に、30年間、時間が掛かります。

that I spend on interest on my mortgage, I can

時間の経過と共に、金利構成は少なくなり、

deduct from my taxes.

元金は大きくなります。

I can tell the IRS that I make $45,000 less

しかし、簡単にする為に、私が支払っているのは金利です。

than I actually did.

1年間で4.5万ドル。

So if I'm getting taxed at, let's say 30%, what is the

それで、私はパーティーでこれを説明します。

actual cash savings?

はは！って感じで。

Well I'll save 30% of this.

しかし、住宅ローンの金利は税控除されます。

I'll have to pay $15,000 less in taxes.

税控除とは、この金額は、

How does that work?

私は住宅ローンの金利に費やし、

Well, think about it.

私は税から差し引く事が出来ます。

Let's say I earned $100,000 in a year.

これを歳入庁に伝え、

And I normally have to pay 30%.

私は実際の4.5万ドルより少ない金額を支払います。

So I normally pay $30,000 in taxes.

私は課税を始めているとしたら、 そうですね、30％にしましょう。

Right?

実際の節約した金額は幾らでしょう？

This is, if I didn't have this great tax

私はこれの30％を節約します。

shelter with this house.

私は1.5万ドル少ない税金を支払います。

Now I have this interest deduction.

どういう事でしょうか？

So now I tell the IRS that I'm actually

考えてみましょう。

making $55,000 a year.

それでは、1年間で10万ドル稼いだとしましょう。

And let's say my tax rate is still 30%.

通常はその中から30％を支払います。

it actually will probably go down since I'm -- but let's,

通常、税金として3万ドル支払います。

just for simplicity, assume my tax rate is still $30,000.

良いですね？

So now I'm going to pay $16,500 in taxes to the IRS.

これは、もしこの家という、素晴らしい、

So how much did I save in taxes?

納税回避策がなかった場合ですね。

So I saved $13,500 from taxes, from being able to deduct this

私は今、納税控除を持っています。

$45,000 from my income.

私は歳入庁に、私は実際に1年あたり、 5.5万ドルを稼いでいますと、

So let's say tax savings, plus $13,500.

歳入庁に報告します。

Now what else goes into this equation?

そして、税率が30％のままだとします。

Do I get any interest on my $250,000?

実際には、たぶん下がるでしょう、

Well, no.

しかし、単純にする為に、

I had to use that as part of the down payment on my house.

私の税率は3万ドルと仮定しましょう。

So I'm not getting interest there.

それで、私は歳入庁に1.65万ドルの税金を支払います。

But what I do have to do is, I have to

それで、幾ら税金を抑えたでしょうか？

pay taxes on my property.

私の収入から4.5万ドルを差し引くことが出来る事から、

In California, out here we have to pay 1.25% in taxes, of

私は1.35万ドルの節税を行いました。

the value of the house.

1.35万ドルの節税を行いました。

So what's 1.25%?

他に今、この式に何が入るでしょうか？

So, taxes, this is property tax.

私は他に25万ドルの金利を受けますか？

And that's actually tax deductible too, so it actually

出来ません。

becomes more like 0.75% or 1%.

私は家の頭金の一部としてそれを使用する必要がありました。

So let's just say 1% just for simplicity.

ここでは金利を受けません。

Property taxes.

しかし、私は私の財産に税金を支払う事を、

So 1% times $1 million.

しなければなりません。

That equals what?

カリフォルニアでは家の価値の1.25％の税金を、

1% of $1 million is another $10,000 a

払わなければなりません。

year in property taxes.

1.25％とは何でしょう？

And notice, I'm not talking about what percent of my

これは財産税と言います。

mortgage goes to pay principal.

それは実際にも税控除の対象になり、

I'm just talking about money that's being burned by owning

更に0.75％とか1％になります。

this house.

それでは、簡単にする為に、1％にしましょう。

So what is the net effect?

財産税。

I have a $13,500 tax savings.

1％×100万ドルは。

I have to pay $10,000 -- actually I have to pay a

答えは？

little bit more than that, but we're getting a little bit of

1％×100万ドル＝1万ドル。毎年これを財産税として、

income tax savings on the deduction on

支払います。

the property taxes.

注意して下さい、 私の住宅ローンの何％が、

And then I actually have to pay the $45,000 of interest

元本を支払うことになるという話をしている訳ではありません。

that just goes out the door.

私はこの家を所有することによって、費やされている、

So I'm paying $41,500.

お金について話しています。

Notice, none of this $41,500 is building equity.

実際の結果は幾らでしょうか？

None of it is getting saved.

私は1.35万ドルの節税があります。

This is money that is just being burned.

1万ドル支払う必要があります。

So this is a completely comparable

実際には、それより少し多く支払う必要がありましたが、

value to this $26,000.

しかし、私達は資産税の差し引きで、

So in this example -- this example is not that far off

少しの節税を受けております。

from real values.

そして、私は4.5万ドルの利息を支払う、

Out here in the Bay area, I can rent a $1 million house

必要があります。

for about $3,000.

4.1万ドルを支払います。

But in this situation I am burning, every year $41,500,

気おつけて下さい、この4.15万ドルに建築資産は含まれてません。

where I could just rent the same house for $26,000 out of

そのいずれも節約されていません。

my pocket, when I adjust for everything.

このお金はただ費やされたお金です。

And then people a couple of years ago said, oh, but houses

これは完全に2.6万ドルに匹敵する、

appreciate.

価格です。

And that's what would make it up.

この例では、

But now you know, very recently -- we know that

この例では、実際の値からそう遠くありません。

that's not the case.

ここベイエリアでは、

And in the next video, I'll delve into this, and

100万ドルの家が3,000ドルで借りる事が出来る。

a little bit more.

しかし、この例では毎年、4.15万ドル費やし、

I'll see you soon.

私が全てを調整する時に、私は同じ家を2.6万ドルで、