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  • WeWork's IPO is coming as soon as next month.

    WeWork の新規公開株は来月にでも取り引きが可能になります。

  • Investors might rightly be wondering if it's a bridge to nowhere.

    投資家はこの株に投資する価値があるかどうか考えを巡らせているんですけど、当然のことですよね。

  • This is, obviously, an unprofitable company.

    この会社は明らかに利益を上げることはできません。

  • We've seen a number of these companies come to market this year with actually mixed results.

    この手の会社は今年だけでも数多く出てきていますけど、成功・失敗入り混じった結果になっています。

  • A lot of numbers are swirling around.

    数字に関してはいろいろと噂されていますけれど、

  • But if you really wanna understand WeWork's business model, look at this one, $47 billion.

    WeWork のビジネスモデルを本当に理解したい場合は、この 470 億ドルという数字に注目してください。

  • That's how much the company is on the hook for in lease obligations leading up to its public offering.

    これは一般に公開する前の時点で、どれくらいの額をリースに支払っているかを示す数字です。

  • It says a lot about how the company works and why some investors are eyeing the risks.

    この数字を見れば、どのような事業展開のスタイルを取っているか、またなぜ投資家の中には危険を察知する者がいるかも見て取ることができます。

  • You probably know WeWork, which recently changed its name to The We Company, as an office space with a specific aesthetic.

    WeWork は先ごろ名前を The We Company に変更しましたが、特定の見た目のオフィススペースを貸し出す会社ということで耳にしたことがあるかと思います。

  • You know what we're talking about.

    特定の見た目というのは、ご想像通りで

  • The glass walls, plants, cafes, mid-century-style furniture.

    ガラス張りの壁や、植物があってカフェや中世スタイルの家具だったり、そういうものです。

  • WeWork's basic business model is to lease large spaces, transform them to look like this, and then rent them out to individuals and companies at a higher price.

    WeWork の基本ビジネスモデルは、広いスペースを借りてこんな感じにリノベーションをして、個人や企業により高く貸し出すというものです。

  • Our software finds the best buildings in the best locations.

    当社のソフトウェアは最高のロケーションにある最高の建物を探し出します。

  • Before we even begin construction, we build full 3D models to make sure we're creating environments that allow members to thrive.

    建設に着手する前に、完全版 3D モデルを作り、利用者が活躍できるような環境づくりを徹底します。

  • As of 2018, the company operated more than 35 million square feet of space globally.

    2018 年の時点で、この会社は世界中で 3500 万平方フィート分のスペースを使って事業展開してきました。

  • And it currently occupies 528 locations in 29 countries around the world.

    そして現在は世界 29 か国、528 か所にスペースを持っています。

  • Speed is important, because on average, we open two new locations every single day.

    平均して毎日 2 か所の新しいロケーションをオープンしているので、我々にとってはスピードが重要です。

  • To cover the costs of the renovations and leases, WeWork charges individuals and companies through four different membership options.

    リノベーションやリースのコストをまかなうために、 WeWork は個人や企業に 4 つの異なる会員オプションを提供しています。

  • For one of the cheaper plans, a member can bring their laptop, and sit in a common area if space is available.

    一番安いプランの一つは、スペースが空いていれば、メンバーはラップトップを持参して共通エリアに座って作業が出来ます。

  • And for the most expensive plan, companies can rent out full offices, suites, or entire floors.

    そして最も高いプランですと、完全なオフィス、スイートルーム、フロア全体を借りることができます。

  • WeWork also offers a service called Powered by We, full custom build-outs for larger companies.

    WeWork は Powered by We と呼ばれるサービスも提供していますが、これは大きいサイズの企業向けのカスタムビルド・スペースです。

  • So why are some analysts and investors skeptical?

    では、どうしてアナリストや投資家の中には懐疑的な見方があるのでしょうか?

  • Well, some are concerned with those lease obligations.

    まず、リースに関する責務を不安視する人がいます。

  • When WeWork signs a lease on a building in the U.S., they commit to an average of 15 years.

    WeWork がアメリカ国内で建物のリースを契約する時には、平均して契約期間は 15 年間ですが、

  • But WeWork's members only commit to an average of 15 months.

    WeWork の利用者は平均してわずか 15 カ月しか契約をしません。

  • WeWork's obligations top $47.2 billion, but its customers have only signed leases on $3.4 billion worth of space.

    そうなると、WeWork の払う契約額は 472 億ドルであるのに対し、顧客が仕事場のリースに契約する総額は 34 億ドル程度にとどまります。

  • Recently, the company has started signing more long-term clients, but still, with 528 locations, that's a lot of time and space to fill.

    最近になって、より長期のクライエントを取り込むようになりましたが、それでも 528 カ所を長期間埋めるにはかなりの努力が必要です。

  • It's unclear how much space WeWork needs to fill to break even, but the company's occupancy rate fell from 84% to about 80% in the final quarter of 2018.

    WeWork の収支バランスを保つにはどれだけのスペースが埋まる必要があるのかは明らかではありませんが、2018 年最終四半期の稼働率は 84% から 80% にまで落ち込みました。

  • The company said the drop was caused by expansion.

    その理由としては事業拡大を挙げており、

  • New offices traditionally take up to 18 months to fill.

    新規オフィスはテナントが入るまで18カ月ほどかかるということですが、

  • But it's unclear what would happen if suddenly fewer start-ups and freelancers were looking for workspace, which could happen in an economic downturn.

    急にスタートアップ企業やフリーランスが仕事場スペースを必要としなくなった場合はどう対処するのかはっきりしておらず、この様な事態は経済不況が発生すると十分起こり得ます、

  • It's also unclear what would happen if existing tenants started to default.

    また、既存のテナントの支払いが滞った場合はどうするのかも明確にはなっていません。

  • One place investors are looking for precedent is International Workplace Group, formerly known as Regus, a Swiss company with a similar business model to WeWork.

    投資家が先例として参考にしているのは、以前は Regus という名前で知られていたスイスの International Workplace Group という会社で、ここのビジネスモデルは WeWork と似通っています。

  • During the economic downturn in the early 2000s, IWG's U.S. unit filed for bankruptcy as its revenue fell but long-term leases remained in place.

    2000 年代初期に発生した経済不況の時には、IWG のアメリカ支部は収入が落ち込んで破産申告をしましたが、長期リースは継続されました。

  • WeWork has said its flexible business model would help keep it safe in a downturn.

    WeWork は、ビジネスモデルが柔軟であるため、経済不況化においても心配はないと話します。

  • The company's rapid expansion has helped it stay out in front of competitors, but some investors are concerned that could change.

    事業が急速に拡大したため、現在は競合他社の 1 歩先を行く立ち位置にいますが、それも変わる可能性があると不安視する投資家もいます。

  • That's because WeWork's business model is easy to replicate.

    その背景には、WeWork のビジネスモデルは真似しやすいという事実があります。

  • The company has filed for some industrial design and furniture patent protections.

    これまでに工業デザインや家具を特許申請していますが、

  • But anyone with enough cash can lease out industrial office space and flip it, and they have.

    資金が十分ある企業であれば、オフィスに十分なスペースを借りて内装をきれいにして貸し出すことはできますし、実際に行っているケースもあるのです。

  • A New York-based rival, Knotel, hit an estimated $1 billion valuation following a recent round of funding.

    ニューヨークに拠点を置くライバル会社 Knotel は、先ごろの資金強化の結果 10 億ドル相当の資産価値がはじき出されています。

  • And in 2017, Blackstone acquired a majority share of The Office Group, a flexible workplace provider in the U.K.

    そして 2017 年には、Blackstone は UK のレンタル仕事場のプロバイダである The Office Group の主要株式を取得しました。

  • Investors will have to decide if WeWork's size and flexibility are enough to protect it in a period of economic uncertainty.

    果たして WeWork のサイズや柔軟さが、経済不況の際にもビジネスを守り得るかどうかといった点を、資産家は見極める必要が出てくるわけです。

WeWork's IPO is coming as soon as next month.

WeWork の新規公開株は来月にでも取り引きが可能になります。

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WeWorkのビジネスモデルが危険をはらむとみなされる理由とは (Why WeWork's Business Model Is Risky | WSJ)

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    Annie Chien に公開 2019 年 10 月 31 日
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